新宿のヤクザマンションの内見に行きました。

新宿の投資物件

少し前になりますが、新宿区内の物件を探していた時に、とあるマンションを訪れる機会がありました。割と有名物件です。

ワンルーム約１７平米で１０００万円台の前半です。築は昭和なのですが、買い手、借り手ともに尽きないとの事でした。

調べると・・・

やはり事故もありました。映画や漫画の舞台にもなってました。ただ、手入れは行き届いているようで、古い建物なりに、汚れた感じは一切しなかったです。もちろん至極便利な場所にあります。内見はリフォーム済みなので綺麗でしたが、要は建物そのものがどうか、という事です。

中国人の爆買い

リーマンショックの後しばらくはこのマンションに限らず、歌舞伎町のマンションでワンルームなどは数百万になったそうです。そこで買い漁ったのが中国人との事で、中国人所有率がかなり高いそうです。確かに外国人の出入りは多く、民泊利用もされているようでした。管理人室に「両替しておりません」ってのはエピソードですね。今は当時からすると倍の値段になっており、ただ売るだけでも数百万は儲けるでしょうね。

マンションを見る際のポイントである郵便ポストですが、チラシがはみ出るなどは一切く、管理されています。ただ、８割は名前が書いてませんでした。オフィス利用（水商売や風俗だけではなく、レンタル事務所などの需要もあるようです）も盛んなようで、ある意味で、使い勝手は良いのかもしれません。

強い物件かも

ある意味で強い物件かもしれません。一定の管理はなされており、買い手も借り手もいます。通常のリスクがリスクにならない物件ってそんなにあるものではないですよね。表面利回りが７％なので止めましたが、一応、それなりに今後も注目していこうと思っている物件でした。

【怒られちゃった】不動産投資セミナーに行ってきました【後編】

不動産投資セミナー【後編】

リスク管理の話が続きます。初心者向けセミナーでもあり、リスク不安を取り除くという意図があるのでしょうね。

・サブリースの活用

これはいつも耳にする話です。サブリース期間は１０年。サブリースに頼るのは危険ですが、一時的な利用は不動産の仲介業者でもしており、一時的な利用はありだと思います。

・管理費用
通常、マンションの管理費用は５％（または最低５千円）ですが、千円以内で管理ができ、社内税理士もいるので確定申告書類作成無料との事でした。様々なサービスを競ってるのが伺えました。

・リスク
リスクについては、目新しいものはなく、空室リスク、滞納リスク、退去修繕リスク、災害リスク、エリアリスク（大企業の移転、大学の移転・・・新宿区内のフジテレビがお台場に移転した際は地価が３割下がったとか）、金利上昇リスクです。
参加者皆に聞いていましたが、一番不安なリスクは空室リスク、との事でした。私は滞納リスクですね。滞納する人は生活も荒れていて、部屋も傷んでいることが多く、修繕リスクにもつながります。私の経験では滞納されるより空室の方がよっぽどマシですが、どうでしょうか？

・不動産を買う際のキーワード
不動産を買う場合、必ずその物件の「銀行評価額」を聞いてください、との事でした。レインズ見られない投資家としては効果的なキーワードだと思いました。

怒られました

最後の質問時間です。不勉強なゆえ、前に自宅マンションを買う際に大手不動産会社から「このマンションは土地の値段を高くして、建物を安くしているので消費税が少なく済みます」と説明された事がありました。で、不勉強ながら、逆の質問で「アパートを一棟建てて、建物割合を高くすることは可能か？」と聞いたら、セミナー会場の後ろいた営業の方が「それは違法です。我が社はコンプライアンス重視で・・・我が社は上場を予定しており・・そんなグレーな・・・」とバッサリ怒られちゃいました。終わった後に少し会話を交わしたら、トップセールスマンとの事。また、ハンサムで声も優しく女性もモテそうな優男風ながら強い押しもあり、なかなかやりてそうです。ちなみに、合法的に躯体と土地を分けるだけではなく、躯体のうち、工具器具備品にまで細かく分けて早期に減価償却メリットを受けることは出来る、との事でした。私はサラリーを得られるのが、あと十数年であって、早期の減価償却はありがたいです。減価償却と自身の属性、年齢を対応させた節税という考えを持てたのは良かったです。

そういう、方法もあるんだなと勉強になりました。

初心者セミナーなのでふとした疑問を聞いたのですが、怒られたの、自分も悪かったですね。ある程度、勉強してこそ、セミナーも活きるのですね。いろいろ勉強になりました。

【怒られちゃった】不動産投資セミナーに行ってきました【前編】

不動産投資セミナー

なかなか足が重かった私ですが、「高年齢雇用継続給付」の廃止のニュースもあり、先月に引き続き、昨日、会社が終了後に、不動産投資セミナーに行ってきました。初心者向け、戸建て、中古、新築、一棟どれがいいの？ってセミナーでしたが実際には新築マンションをお勧めするセミナーでした（主催会社は中古、アパートも扱っているのが売りのようです。時間の関係もあるのでしょう）

セミナー内容

・不動産市場

参加者は３０～４０代の男性のみでした。まずは不動産市場の見込みですが、やはり”低金利”であり、楽天市場のモールで不動産へのテコ入れを行っていますが。不動産ローンにも積極的で、低金利競争が起こっているとの事です。また、ノルウェーの年金基金が日本の不動産投資（渋谷での東急との投資のようです）をしており、海外からも日本の不動産は注目されている、とのことでした。調べたらノルウェーが投資したのは２年ほど前です、今は株式に力を入れ、投資国の見直しをして、メキシコ、韓国などへの投資を止め、日本株を中心に投資をしているようですね。

・数十万円でのフルローン

私はフルローンについてはあまりお勧めしないのですが、数十万円で２～３千万円の物件が持てるとの事です。３５年ローンは４４歳まで組めるので、資産形成に大きく寄与するだろうとのことでした。

２０１１年投資ローンの金利３．３５％で２５００万円の物件を購入した場合、総支払額４３７０万円ですが、２０１６年の金利１．６５％の場合は、３０００万円の物件でも総支払額３９５１万円との事です。金利って大きいですね。また、逆に金利上昇局面はリスクになるとともに、買い手が焦るため、売却のチャンスでもあるとの見解でした。そこの見極めは難しいですね。

ちなみにこれは別の経済評論家の意見ですが、日本で金利上昇局面があれば、それは、いよいよインフレだろう。円安になり、海外からの投資が来るのではないか、とも言われています。これからの時代、現物資産、海外資産を持つ方が安全ではと思い、投資信託も海外（今はアジア、現在、先進国のグローバル系ファンドを検討中です）にわずかずつですが、購入を始めました。どうするのか悩みながら投資配分を考えているところです。

【後編に続きます】

誰？NISAを富裕層優遇批判って誰が批判してるの？？？

NISA富裕層批判ってどんな勢力？？？

NISAの恒久化が見送られました。理由としては「富裕層優遇」です。これについてはネットでも批判が多く、「わずか数十万円の優遇措置など富裕層は関係ないのではないか」と言った意見が多くみられます。
私も同様の意見なのですが、そもそも、富裕層優遇と批判してる人は誰なんでしょうか？国の制度ですから、誰か1人とか1団体という事ではないにせよ、国の税制である以上、批判する人の意見を知りたいと思いました。しかし、金融庁の資料や各種審議会の資料を見ても「富裕層優遇」と直接批判する勢力は見られませんでした。

NISA導入の経緯

ちょっとさかのぼります。元々、株式の譲渡益は2002年まで26％の申告分離課税と売却額の1.05％でした。（今は復興税も乗ってます）そして2001年証券税制改革と2003年度税制改革により配当と譲渡益の20％課税に変更しつつ、投資推進のため5年を限りに10％へ税額を軽減されました。その後、延長も経て軽減税率は廃止され、代わりに100万円以下の配当・年500万の譲渡益は10％として確定申告することとなりました。しかしながら、確定申告が必要なうえに、余裕資金を持つ高齢者では一般家庭でも配当金100万円を上回る人も多く、批判が出ました。ここがポイントで、高齢者は特に所得の変化に敏感です。収入の多寡に応じて年金から医療費まで変わるため、シルバー層の批判が多く出ました。政府内では、2008年に自民党の「高齢者の安心と活力を強化するための合同部会」において高齢者のための優遇措置を設けることも検討されましたが、見送られました。このあたりから、要は富裕層というより高齢者への世代優遇をするか否かになっていたことが分かります。
その後、2009年には経過措置を経て株式への譲渡課税率20％にする代わりに、英国のISAを基にした、日本版ISAつまりNISAの誕生となります。ちなみに、この時代に民主党政権が生まれ、課税下限額500万円が300万円に引き下げられています。民主党政権としては株式への税制が富裕層優遇措置と捉えられたわけです。

NISAの誕生

そして、NISAが始まったのですが、このNISAは金融庁の調べて、投資総額の64.9％を60歳代以上の高齢者が占める結果となりました。新規の資金を呼び込むよりも資金にゆとりのある投資経験豊富な高齢者が、NISAに乗り換えただけ、という結果となり、課題として残りました。
現在の制度のNISAはidecoと並び、投資市場に新規の資金を流し込む、という「市場活性化」と公的年金の不足に備えて、現役世代の「年金の補完」を推進する、という2本柱が議論の大前提になっています。現在、世代間格差が問題となっています。特に現役世代の年金の補完がNISAが建前である以上、高齢者がNISAを使い結果として新たな資金の流入も少なく、税収も減っているのでは、何の解決にもならないと見なされたようですね。
それならいっそ、一般NISAも50歳代以下にしてしまえるかといえば、さすがに高齢者から大変な批判を受けることは間違いありません。

富裕層優遇批判の「富裕層」と「批判」とは

結果として、NISAの恒久化が見送られました。産経新聞では「高齢者層の頻繁な売買が目立つ」と、そっと書かれています。
富裕層というのは「高齢者」を指し、批判というのは「世代間格差論の高まり」だということと思いました。どうなんでしょうね。真正面から議論して欲しいですけどね。政治家もマスコミも。

考えちゃいます。皆さんいかがでしょうか？

【メンタル】潰れる人が増えてるのか、潰す人が増えてるのか

会社の休職

私もそれなりに長くサラリーマンをやっていると何人もの休職者や退職者を見てきました。難病などの休職と退職もありましたが、やはり多いのがメンタルに関するものです。私も若いころはうつ病などへの理解など全くなく、むしろ、否定的に思っていた面もあります。自分の現在からすると恥じ入るばかりです。

自分の事はいったん余所に置かせて頂いて、メンタルについてですが、人事にいたこともあり、休職中や復職時に本人の了解を得て主治医に相談することが何度かありました。また、その結果をもって産業医と打ち合わせをしたり、今後の職場環境について、契約しているコンサル会社の心理療法士と打ち合わせをしたりと、医学的な知識は皆無ですが、少しばかり経験をしてきました。メンタルを病む原因は様々です。脳の疾患である場合もあれば、ストレスもあります。休職中は給与も減額ないし無給になりますし、健康保険等々の手続きなど休職中でも連絡を取らざるを得ない時もあります。その際の家族とのやり取りで、家庭が崩壊している現状を知る事もありました。ですので、原因が何なのか、会社を通じて完全に把握することは不可能です。もしかすると、家庭のストレスなのか、仕事のストレスなのか、加齢等による体調不良も混ざってるのか、本人や医師にも分からない場合もあるんじゃないかとすら思えてきます。

増える患者？

さて、精神疾患の患者が増えているといわれています。厚生労働省の調べではH14年度は258.4万人だったのが、H29年度は419.3万人です。しかし、国立精神・神経医療研究センターの見解では、疫学調査をすると、うつ病の生涯有病率はそれほど増加していないとの見解を出しています。要は受診者が増えているのであって病気が増えているのではない、ということですね。

心療内科受診へのハードルが高い人は未だに多いと思います。私の知人も家族に受診を勧められた時、全く相手にしませんでした。ただ、どんどん不眠がひどくなり、寝られない事実“だけ”はさすがに自覚があります。で、そこで家族がまた受診を勧めるのですが、スルーします。。。内科に風邪で行った際、寝られなくて、と言ったら睡眠薬が処方されたので、それでやり過ごしました。そのうち、いよいよ電車にも乗れないところで家族に引っ張られて病院に行き、今に至ります。今は受け入れていますが、当時は受け入れられなかったそうです。特に受診を勧め始められた当初は自覚がないので、家族に負担をかけてたのかな、気が付かなかったな、、、と今では後悔をしているそうですが、その反面、当時は本人が自分の状態が理解できてなかったのです。ましてや、心療内科、精神科を心理的に拒絶してもいたそうです。

少し話がそれましたが、患者が増えた理由は、従前と比べて受信しやすい環境と周囲の理解が得やすくなっていることだと実感します。製薬会社のキャンペーンの影響などもあるかもしれませんが、基本的にはメンタル疾患に関する理解が進んできたのだと思います。私は愚かで20代の頃は仕事で初めて病院に向かう際は、「精神病院ってどんなところだろう？」なんて思っていました。ジャッキーチェンの映画で精神病院に敵役を探しに行ったジャッキーが病室でバケツか何かを相手に真剣に魚釣りをしている患者をからかっているシーンを思い浮かべたりしました。今では企業でのメンタルヘルス研修や理解を求める役所のポスターが社内に貼られたりと様変わりです。受診しやすい環境により早期に受診する人が増えているのでしょう。早めに病院にかかることは大事だと今では思います。本人だけでなく企業の利益にもなります。

メンタル潰す人

さて、もう一つは、自分の知ってる狭い社会ながら感想を述べると、疾患になる人と同時に、疾患にさせる人（潰す人）も増えてる気がします。成果主義が行きわたり、少々強引にでも仕事を進める人が出世し、従来の調整型のリーダーが誕生することは無くなってきました。時代は変わります。しかし、時としてパワハラ寸前の場面が目立ってきているように思います。今までなら、それなりに社員数やポスト、ひいては社員の心にもいくばくかの余裕があったのが、それがなくなり、早急に成果を求めるためにひたすら部下の尻をぶっ叩くタイプが昇進しやすい環境になっており、かつて逃げ場があった人も行き詰まり、病院に行く、という形です。いつの時代でも、責任を負わず、部下を追い詰めるタイプの人はいますが、日本経済が縮小し限られたパイの中で、強権型リーダーが次々生まれ企業を成長させていくかと思うと、そうはいかないのではないでしょうか？我が社にもクラッシャータイプが何人かいますが、ああいうタイプは委縮と無難な提案ばかりを生み、新しい人材の輩出を今までと違う形で潰している気がします。少なくともわが社では。。。皆さんいかがでしょうか？

武蔵小杉のトイレ禁止タワマンを例にハザードマップと行政を考える

武蔵小杉の復旧はまだ時間がかかる

台風19号での浸水被害が報道され、一部のマンションはトイレも使えない状態が未だに続いています。一部の住民がそれを無視してトイレを使用し、別の部屋のトイレに噴出するなどひどい状態のようです。
一部には行政の水門管理など不手際を問う声が上がり始めています。また、デベロッパーの三井不動産と住民との話し合いも平行線でいらだつ住民の声が報道されています。

ハザードマップをみる

川崎市中原区（武蔵小杉）のハザードマップです。 

www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/03nthm.pdf

武蔵小杉駅周辺は「家屋倒壊等反乱想定地域（氾濫流）」となっており、危険性の高い地域だと分かります。氾濫の際に家屋の倒壊・流出の恐れがある地域なので、水害については危険な場所であることが分かります。念のため、書いておきますが、ハザードマップも見方が難しいもので、例えば都心3区と言われる千代田区、港区、中央区も転々と注意地域があります。麻布や番町など日本有数の超一等地でもそうなのですから、ハザードマップばかりに目を奪われるのは正しいとは言えません。そもそも、土砂が堆積したのが平野なのですから、全く危険がない地域はありません。

タワマンの災害対策

タワーマンションは災害に強いと言われています。確かに建築技術の進歩により免震、耐震性能が秀でており、地震に強いことが分かります。しかし、水害や電気系統は完全に制御できるわけではなく、今回の被害に至ったことが分かります。

川崎市の水害対策

川崎市の「川崎市地域防災計画（風水害対策編）」を読んでみました。これによると、通常の下水道整備率は99％となっており、川崎市が都会であることを示しています。しかしながら雨水管きょなどがなされた雨水整備率は57％にとどまります。この整備率も老朽化しているものもあるでしょうから、実態はもっと低いと考えた方が良いでしょう。水害対策に遅れがあるという事になります。この「川崎市地域防災計画（風水害対策編）」では、武蔵小杉など急激に人口が増加している地域に対して、災害対策を呼びかける一方、東京湾に面し、港湾の水害対策も行わなければならない川崎市ならではの事情も読み取れます。要は、完全防御の対策を取れる予算、人員はないのでしょう。公共事業費は削減の一途であり、一時は公共事業こそ諸悪の根源のように批判されていましたから、どの自治体も削減対象としてきたのが実情です。

どんな災害があるか分かりません。ムサコの被災者には酷な状況がしばらく続くことになります。私も一昨年は台風被害で酷い目に遭いました。今年の台風はたまたま被災しなかっただけで、今後も被害にあわないように祈るしかないのも怖いものですね。。。

【手数料ランキング 】不動産、銀行、携帯・・・手数料で納得いく、いかない

事務手数料

世の中には多くの事務手数料がありますよね。世の中、何らかのサービスを受ける以上は手数料は発生します。手数料無料もありますが、それは商品の中に含まれているか、単になんらかのキャンペーンなどで、他のサービスを購入してほしい場合でしょう。当然、高いなあ、という手数料もあれば納得いかない手数料もあります。

ランキング結果

エアトリという旅行代理店が様々なアンケートを取っているのですが、「手数料」のアンケートが面白かったので紹介します。

口座維持管理に関するアンケート

23.5％が解約する、67.8％が金額や条件によって解約する、8.7％は気にしないようです。
今話題になってる口座維持管理手数料ですが、確かに条件によりますね。いくらになるか気がかりです。続いて

納得いかない手数料
1位・・・ATM手数料
2位・・・携帯・スマホの契約事務手数料
3位・・・銀行窓口における手数料

4位・・・チケットの発券手数料
5位・・・賃貸の更新手数料
6位・・・公的書類の発行手数料
7位・・・不動産会社の仲介手数料
8位・・・株式売買手数料

確かにATMの手数料はもったいないですね。皆さん、ネット振込みを利用したり、何らかの条件を満たして無料にしたりしているとは思いますが、私も時折、諸事情により振込件数が多いと手数料払うともったいない気もします。同じ支店内同士の手数料なんかもっと安くても良いように思います。

金融機関の手数料・・・古くは政策の手厚い保護にありましたが、今は違います。ここはどこまで許容するか、どんなサービスを求めるか、政策も、金融機関も私たち利用者も考える時かもしれませんね。
また、携帯の手数料ですが、これは特に2年縛りの解約手数料が問題になって裁判になってましたね。結果としては裁判所は2年縛りを有効としました。細かい話はしませんが、消費者契約法というものがあって、業者が受ける平均的損害ならば違約金等を課しても良いのですが、それが適用されたという事です。ちなみに10年以上同じガラケーを持ってる私には当てはまらないんじゃないか、数年以上契約したら、docomoの損害も考えにくいし、縛りはなくすべきだと思いましたが、今は解約金の値下げや、解約金のかからないプランも出てきましたね。納得いく手数料としては郵便、宅配便の再配達、救急車、そして今話題の飲食店のキャンセルなどが挙げられています。

不動産の関する手数料

更新手数料、仲介手数料と不動産に関する手数料が2件出ていますね。ここは、零細不動産投資家としても気になるところです。
仲介手数料は法律で家賃の0.5か月分と決められていますが、実態は、手数用+広告料などで1か月分請求する不動産屋さんが多いようです。貸し手として初めての契約の時に知ったのですが、手元に残らないんだなぁ・・・なんて思いました。
そして更新手数料です。こちらは私の場合は、家賃の1か月分がかかり、半分を不動産屋さんが、残り半分を私が貰います。大学生向けなど、転居前提での賃貸経営や客づけに困らない優良物件をお持ちの方もいるので、人によりけりだと思いますが、私はこれを気に引越しをする人もいるので、私は長く住んでくれた場合は割引とか、一般的に2年契約のところ3年契約にするとかして、長期に入ってもらうインセンティブがあって良いかとも思うのですか、皆さんいかがでしょうか？

保険のトラブル、生命保険の見直し【お姉さんそれはないよ】

セールスレディーさんが来ました

アンケートの回収だそうです。でも、目的は新規保険の勧誘でした。

皆さんは生命保険は加入していますか？不動産投資で団信の保険も最近は三大疾病などの保証もついていますし、企業にっては団体加入や福利厚生なども勘案して恵まれた労働条件なので入っていない方もいるかもしれませんね。
保険は保証性保険（傷病や火災保険など）と貯蓄性・投資性保険（最近では外貨建て保険が保険会社の推奨品ですね）に分かれます。

（アフラックのがん保険も解約を検討してます）

氷河期世代の保険

バブルが弾けたのが1991年と言われますが、この後もしばらく高金利時代が続きます。生命保険は18歳から加入できますので、たまたま氷河期世代がごく若いときに加入した保険が今では信じられない高利率の保険だったりします。私の生命保険も死亡時600万円（ちなみに世界最高額はディズニーがかけたレイア姫（キャリー・フィッシャー）で５５億円を受け取りました。スターウォーズへの保険です。凄いですね）ですが、予定利回り4.5％で配当金にも３％の利息が付く保険です。このまま持っていれば65歳以降で解約した場合、利回りが良く解約金が２百数十万円になります。なので、保証性と貯蓄性を兼ねた保険として持っています。

延々と転換させにくる保険会社

転換（既存の保険を解約させて解約金を頭金にして、新しい保険に加入させる、いわば保険の下取りです）。既存の保険の条件が加入者にとって良い条件であればあるほど、高い解約金になるので、新しい保険が安く入れるように“錯覚”しやすいのです。
生命保険会社は何かあるとセールスレディーが来ます。で、新しい保険の見積もりを持ってきます。私の場合、もう40代ですので、当然、保険料は高くなるはずです。しかし、月3万円で10年保証くらいで、かなりの高保証の商品の見積書が出てきます。最初は、おお！とか思いました。しかし、理由は、私の保険は解約すれば現在でも100万円は超えますので、言ってみれば100万円の前払いをしたうえで、月3万円×12か月×10年で360万円を払うことになります。合計460万円ですね。私にとってはメリットがありません。セミリタイアするために大きな支払いは避けたいので、新たな保険には入らず、県民共済で十分だと思っています。

保険の法的な注意点

保険の加入のトラブルはつきません。強引な加入、説明不足、不払いなど様々な問題が起きてきました。そのため、現在では保険業法も厳しく、クーリングオフも認められ、意向把握義務（保険業法294条の2）、情報提供義務（保険業法294条、施行規則227条の2第3項）、禁止行為（保険業法300条）など様々な規制を課しています。

しかし、加入については厳しくても、解約や転換についてはそれほど厳しい規制があるわ
けではありません。保険業法300条1項4号に「 不利益となるべき事実を告げずに、既に成立している保険契約を消滅させて新たな保険契約の申込み」をしてはならない、と書いていますが、既保険を解約しない方法もある等を伝えれば良く、後になって気がついた加入者が裁判して負ける例もあります。金利が上昇しない限り、古い保険は維持しておいた方が得なケースが非常に多いです。中には、この保険は持っておいた方が良い、と言ってくれた保険会社の女性もいましたが、他のセールスレディーは成績を上げるのに必死なのか、なかなか、転換のデメリットを丁寧に説明してくれません。人の良い人もいて断るのも心苦しいので、会わないようにします。

低金利の今は、皆さんも保険の見直しをする場合は気を付けてください。

（すっごくどうでも良い話ですが、保険と言えば林真須美受刑者の取り壊される前の自宅の前を通りがかったら、凄惨ないたずら書きの嵐でした。でも私有財産だから役所は何もできないんだそうですね。ヒ素が発見された川の前なので日当たりが良いと言うか、割と道路から目立つ場所なのでびっくりしました。あれも事故物件かな。。。）

初心者ブロガーが本屋さんにいったら・・・ネットと出版

本屋さんに行きました

近所の書店がなくなってしまい、一駅隣の割と大きな書店に行きました。目的は、ふとしたきっかけでフォークナー読み直したくて行ったんですけど、文学系の書籍はほとんどありませんでした。 まあ、売れないでしょうね。全国出版協会の発表では、昨年のいわゆる「紙関係」の出版物の販売金額（推定）は、1兆2921億円で、前年比5.7%減と14年連続のマイナスだそうです。残念でもありますが、確かに自分も本を買うときはネットで取り寄せたり、雑誌や漫画はコンビニで買うことも多く、調べ物もネットですから、構造的な面もあるかもしれません。税の在り方はあえて議論しませんが、消費税で軽減税率適用なのが新聞だけなのが不思議です。出版も一緒にするか、もしくは、軽減自体を止めるかがすっきりするような気もしますが。

売れ筋の本や分類

まあ、無いものはないのですが、時間もあったので書店をぐるりと一周しながらいろんな本や雑誌を眺めてきました。以下、箇条書き。

・投資の本は多いです。でも、株とFXが８割で不動産関係はキヨサト氏らわずかでした。あとは保険、年金がちょこっと。

・男性向けのコーナーに相続税対策の本がたくさんありました。相続って男性問題なんですかね？

・ブログに関する本はびっくりするくらいなかったです。ブロガーの書籍はあってもブログのノウハウ本ってあまりないんですかね。

・メルカリ、転売関連は女性向けコーナーにありました。

・ビジネス書はかなりスペースを設けてましたが、企業関連の本が多かったです。

・有名キャバ嬢のエンリケさんの本が２種類とyoutuberのラファエルさんの本が平積みでした。地域がらな気もしますが・・・。

・鉄板は大学受験、資格取得、子供教育ですね。ここは変わらないです。

出版業界も書店も生き残りに必死なわけですから、それなりに出版物も書店での並び方も考え抜いてるはずですが、意外に傾向が分かれていて、ネットだとどうなんだろう、と思いました。僕も多少はブログの閲覧が増えると嬉しいな的な気持ちもやはりあって、この数か月、べたな記事を書いてますけど、誰に何を向けて書いていいのかちょっと悩んじゃいます。

バカ、アホ

見出しはそれぞれキャッチー（？）なもので、投資などでも１万円が１億に、とか、３千円から大きな資産に的な本が並んでましたね。そこでいくつかあったのは「バカ、アホ」です。ホリエモンさんの「バカと付き合うな」（平積み）から、投資本の”アホでもわかる”からビジネス書の”バカをうまく使え”から、アホ、バカは多かったですね。

僕はバカなので、上司には、”相手にするな系”よりは”上手く使え系”の本を読んで欲しいものです。まあ、読んでないでしょうけど。バカがどうやったら生きていけるか誰か書いてほしいものです。買いますから。

ブログもバカとかアホを使うと良いんですかね？まあ、僕は使える立場ではありませんが。

中学生くらいの頃、どきどきして横目でみていたアダルト本はありませんでした。これも時代の流れですかね（笑）。ネットでいくらでもありますものね。

久しぶりに書店に長くいたので感想を書いてみました。

【別荘と愛人は高齢になると大変】売られる別荘地軽井沢、買い手なく yahoo記事から

別荘と愛人は高齢になると大変

　　　　            

 こんな言葉を聞いた事があります。手に入れたばかりの頃は高揚感があって愛おしいけども、段々、歳をとると大変なものが別荘と愛人だそうです。

yahoo記事でNIKKEY　STYLE「売られる別荘地軽井沢、買い手なく　創業者ら遠のき…」との記事が出ていました。「地元の不動産会社の店長は「最近は旧軽井沢エリアなどの超一等地でも売り物件が目立ってきた」と語る。」「超一等地の売り手は、「東証1部上場企業の創業家や、日本を代表する旧財閥の家筋」（地元の不動産会社の営業担当者）という。東京・田園調布の一等地と同様に相続や世代交代の影響が大きいようだ」「海外投資家からの引き合いについて水を向けると、「リーマン・ショックの後ほど目立たない。不良債権処理の一環で複数の物件をまとめて売るバルクセールの中に軽井沢の別荘地が入っていて取引される程度」」（引用）との事です。売り手側は富裕層が多く、無理して売らないため、売れないまま残っているのだそうです。

軽井沢ブランド

カナダ人宣教師が明治２１年に別荘の第１号を建てたところにはじまり、名家、資産家のステータスでした。今も、決して悪い土地ではなく、新幹線も使え、アウトレットも出来き（騒々しくなったという意見もあるようですが）、八ヶ岳に向かって一定の需要はあることも事実です。１日１組しか客を受け入れないイタリアンFogliolina della Porta Fortunaがありますが、夏に馴染みの顧客を招待してパーティーを開き、一種の社交場も開かれたり、それなりのステータスはあるのだろうと思います。

時代は変わり

軽井沢などで古い建物を買う際に注意として言われるがアスベストの存在です。解体費は相当なものになりますから、中々、中古物件の流動性がありません。また、耐震工事もなされておらず、軽井沢町や長野県に住所を有していないので工事するにも助成金も出ません。維持・管理費は相当なものですから、持て余し気味という人もいるでしょう。東日本大震災以降、耐震性が非常に見られますから買い手がつきにくくなります。軽井沢町が耐震工事推奨期間を延長しているのも、別荘の耐震化が進まないことも一因と言えます。

また、趣味の多様化、国際化も上げられます。資産の保全なども含め、海外に別荘を持つ富裕層も多く、軽井沢という立地は都心の富裕層から見れば中途半端な存在とも言えます。かつてと違いタイムシェアなどの有名ホテルの会員や一部所有など様々なサービスも定着しています。私も２年ほど前ですが、ヒルトンバケーションクラブのポイントを貰えた（自分じゃ買えない（笑））ので、１日８００ドルの部屋で１週間過ごしましたが結構快適でした。友人は８万ドルで購入したそうです。

高齢となった別荘（愛人）は自らは離れてくれません。いろいろと難しいものだなと思いました。

【名古屋】不動産を見に行ったら、暴力団事務所がありました。

不動産投資見学

会社の得意先への挨拶などで、直帰が認められて、早めに帰られるときは特に狙ってる場所でなくても不動産屋さんや物件を見ることにしてます。どこかでどんな物件があるか分かりませんからね。今回は、お見舞いもあってある大病院に行った際に周囲の不動産を見て回りました。駅は中心部に直結で４駅。１０分程度なのでそこそこの立地です。

超大物親分さんの事務所

怖くて名前は書けませんが、ニュースで広域暴力団の抗争がだいぶ言われていますね。各地で抗争ないし、トラブルがあるようで様々な媒体に書かれてます。

その中でも超大物親分さんの事務所の本部が近くにあるのを知りました。不動産を見る時はネットで売却物件や家賃を見ながらプラプラ歩いて回りますが、その周辺は売り物件がでてません。割と空地もあります。駅から少々あるきますが、公園や由緒ある神社、公的施設などがあり、それほど悪い地域でもないのですが。。。

事務所の周り

かなり有名な親分さんなので、その事務所を通り過ぎる時はちょっとドキドキしましたが、びっくりしました。人がまるでいません。組の見張りの人や、警察、マスコミが言いるかと思ったら誰一人いないのでちょっとびっくりしました。しかも、近くに交番があるのにそこも無人でした。かえって、何もないんですかね？近くには空地と大きなお屋敷がいくつかありました。また、不思議なのは、人が住んでいるはずなのに、表札がない家が何軒もあり、近くのアパートの郵便受けには一切、名前が書かれていませんでした。事務所と関係あるのかないのか分かりませんが、何か不思議な感じがしました。近隣にはコンビニ、病院、パチンコ屋がありましたが、他には小さな居酒屋のみでした。老人ホームがちょこちょこありましたね。

改めて調べて

ネットで調べても賃貸は見つかるのですが、売り物件はほとんど見かけませんでした。多分、あまり取引がないんだと思います。偶然に立ち寄った地域でしたが、こういう地域もあるのだな、と思った次第です。

ちなみに国土交通省の公示地価見ても取引ありませんでした。

高齢者自己負担増に支持相次ぐ、65歳以上の年金減額見直し断念 「47万円超」・・を読んで

社会保障と高齢者問題

この数日、年金、高齢者負担のニュースが相次ぎますね。yahoo記事を読み比べしてました。少し、思ったことです。まずは、在職年金です。ご存知の通り、収入があって年金受給している方は収入に応じて年金が減らされます。現在はそれが４７万円の”所得”が基準の一つになります。これが分かりにくいのです。政府もマスコミも報道してくれません。自分で調べるしかありません。ただ、社会保険料の算定は、通勤手当を含んだり残業代など簡単に計算できるものではありません。ですが、ちょっと、あるデータを見れたので、標準報酬月額４７万円前後の現役世代の年収を調べました。標準報酬月額４７万円のサラリーマンの年収は概ね７９０万円でした。なかなか良い額です。高齢者の場合、様々な控除や福祉サービスが年齢区切りで受けられ、社会保障負担が少ない分、現役と比べたら年収８～９００万円は超える層となります。そこまで行くと年金が貰えないわけです。

当初は６１万円に切り上げる案でした。現役で言えば１０００万円超クラスです。それを５１万で政府、国会が妥結するかと見られていましたが、「高齢者優遇」の批判があり、結局、現在の４７万円となりました。

高齢者優遇批判

これは本当に永遠のテーマです。戦争を経験した世代は家も家族も失いながら日本を立て直しました。団塊の世代はその波に乗りバブルにたどり着きましたが、失速しました。バブル世代は上手く逃げ切った人と、４０代で異常な高値の土地をローンを組み購入し、失われた時代と共に苦しんだ人もいます。私の所有してる物件も３００万円で購入したのですが、かつて１３００万円の極度額が登記書に残っています。異常としか言いようがありません。でも、それが分からなかった時代ってあるんですね。登記簿みて実感しましたよ。それまでは氷河期世代の私からは実感ありませんでしたが。。。。そして、団塊ジュニア・氷河期（少し前後、絡みがありますが）と来るわけです。誰もが得をする世代というのはなかなかありません。ただ、怒られるのを承知で言えば、団塊世代は、戦争経験世代の成長を受けて社会に出て、バブル期の後まで、今の現役と比べると相当低い社会保険料負担で済んできました。消費税も無かった、ないしは、低かった。歳を取って言われるのは後だしジャンケンなのは承知しつつも、少々の負担をお願いしたい、との声が現役からは上がっても不思議ではないのでしょうね。

世代間の支え合いと世代内支え合い

現実、今の日本は苦しい経済です。政治家が、大企業が、官僚が・・・と批判もありますが、世界経済の大きなシフトや文化の急速な変化、日本という地力的なものが総合的に混じりあって苦しんでいるわけで「犯人捜し」はあまり利益にならないと思います。

高齢者の貯蓄が2極化していることが盛んに言われます。生活保護4兆円という日本の現実ですが、受給者の半数は高齢者です。現役サラリーマンの社会保障負担は大きいです、私も給与の2割近くを払っています。そこに税金を払うと「きっついなぁ」というのが本音です。

個人的には、高齢者の方には、世代間内の支え合いも意識してもらえれば、現役世代の消費や雇用も活発になり、かえって税収も上がると思うのですが、いかがでしょうか？

不動産投資セミナーに行ってみました（管理やら民法改正やら・・・）【後編】

家賃滞納の対応

ここはセミナーでは保証会社と連帯保証人（後で触れますが民法改正で今までと変わってきます）の両方を取ることを勧めてました。個人的には入居者嫌がるんじゃないかなととは思ったのですが、確かに間違いがないと言えば間違いがないのでしょう。前に、滞納が酷い借り手さんがいて、親に請求した事がありますが、正直、嫌なもんです。結局、家賃滞納分は支払われましたが、修繕分は逃げられました。保証会社の利用もありかなと思います。ただ、保証会社との契約で補償金が支払われないケースがあるので要注意との事でした。

・借り手がさらに転貸にしてる

・破産の手続きを開始した

・夜逃げ

・反社会勢力、薬物事犯やオレオレ詐欺の拠点だった

との事です。破産手続きって怖いですね。不動産リスクの滞納リスクって根が深いです。まず借金まみれの人は消費者金融や闇金への返済を最優先します。その後は、携帯を優先します。そして光熱水費（ちなみに最初に止められるのはガス、次が電気、最後は水道と言われています。水は命ですからね）。結局、家賃って債務者は最後に回すんですよね。ここが怖いところです。

そして連帯保証です。民法改正で連帯保証の限度額が決められました。先進国では無制限保証の連帯保証人制度なんてごく少数であり、日本の風習は異様であり、持つ側がりリスクを取らなさすぎる、どれだけ連帯保証で悲惨な思いをした人いるか、と議論されました。まあ、その通りだと思います。私は子供の頃、親が連帯保証人になり、困窮し、見せしめに借金取りにいじめられた事があるので、そこは理解できます。（だから借金嫌いになってレバレッジがかけられない・・・）

で、不動産に関する連帯保証ですが、まだ、ケースが少なくはっきりしたことは言えないものの、不動産業界では日本の賃貸契約が２年契約である事から、最大で家賃２年分だろうと言われているとの事です。今後の動向に注目ですね。

サブリースと滞納保証

かぼしゃの馬車やらスルガ銀行で有名なサブリースです。契約書に家賃保証額の減額事項が盛り込まれていて、保証額を値切りに値切られ赤字になるというのは知ってましたが、さらに、空室が出ると３カ月は保証の免責（ようは支払われない）事項などがあるんだそうですね。サブリースって怖いですね。

滞納保証は文字通り滞納分を保証してくれるようなので、ここは、利用するか考慮しても良いかもしれませんね。

ちなみに、かぼちゃの馬車では役所で相談窓口を設けたけれども、相談はほとんどないそうです。しれま収入額や通帳の改ざんが指摘されていますが、一部には、ちょっと心当たりのある”被害者”もいるのかもしれませんね。

修繕について

ここは私も不勉強でした。マンションの場合、ドアは普通、共用部分であり、管理会社の責任で修繕するけれど、軽微な場合は持ち主が修繕するのが通常なのだそうです。ですので、ドアの修繕は管理会社と保険会社との交渉になります。ここは個人は弱いところですね。勉強しないといけないなと思いました。また、修繕に関して目安が設けられており、（公財）日本賃貸住宅管理協会公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

で目安が定められているとのことです。（国交省のガイドラインではないので強制ではないのではないか？と思いましたが、まあ、目安として聞きました）

例としては浴室が使えない場合は10%、トイレが使えない場合の減額割合は月額賃料の30%、水道が出ない場合は月額賃料の30%、冷暖房が使えない場合は月額5,000円と記載されています。更に、状況別に免責日数の規定もあり、トイレが使えない場合は1日、浴室が使えない場合は3日、水道が出ない場合は2日、冷暖房が使えない場合は3日となっています。ここは知っておいた方が良いですね。今や借り手さんもネットで調べて交渉してくるのは想定できますし。リスク費用として積み立てておいても良いかと思います。

最後に

これはビジネスや生活すべてに言える事でしょうが、普段からの関係づくり、適切な説明、出来る限りの誠意との事です。「うん、そりゃそうだよね」という形で終わりました。これからどれくらい不動産投資に収入を割いくのか、ポートフォリオはどうするのか自分でも悩んでいるところですが、とりあえず、不動産投資をしているものとして、初めてのセミナーとしては割と勉強になった次第です。