家賃滞納の対応
ここはセミナーでは保証会社と連帯保証人（後で触れますが民法改正で今までと変わってきます）の両方を取ることを勧めてました。個人的には入居者嫌がるんじゃないかなととは思ったのですが、確かに間違いがないと言えば間違いがないのでしょう。前に、滞納が酷い借り手さんがいて、親に請求した事がありますが、正直、嫌なもんです。結局、家賃滞納分は支払われましたが、修繕分は逃げられました。保証会社の利用もありかなと思います。ただ、保証会社との契約で補償金が支払われないケースがあるので要注意との事でした。
・借り手がさらに転貸にしてる
・破産の手続きを開始した
・夜逃げ
・反社会勢力、薬物事犯やオレオレ詐欺の拠点だった
との事です。破産手続きって怖いですね。不動産リスクの滞納リスクって根が深いです。まず借金まみれの人は消費者金融や闇金への返済を最優先します。その後は、携帯を優先します。そして光熱水費（ちなみに最初に止められるのはガス、次が電気、最後は水道と言われています。水は命ですからね）。結局、家賃って債務者は最後に回すんですよね。ここが怖いところです。
そして連帯保証です。民法改正で連帯保証の限度額が決められました。先進国では無制限保証の連帯保証人制度なんてごく少数であり、日本の風習は異様であり、持つ側がりリスクを取らなさすぎる、どれだけ連帯保証で悲惨な思いをした人いるか、と議論されました。まあ、その通りだと思います。私は子供の頃、親が連帯保証人になり、困窮し、見せしめに借金取りにいじめられた事があるので、そこは理解できます。（だから借金嫌いになってレバレッジがかけられない・・・）
で、不動産に関する連帯保証ですが、まだ、ケースが少なくはっきりしたことは言えないものの、不動産業界では日本の賃貸契約が２年契約である事から、最大で家賃２年分だろうと言われているとの事です。今後の動向に注目ですね。
サブリースと滞納保証
かぼしゃの馬車やらスルガ銀行で有名なサブリースです。契約書に家賃保証額の減額事項が盛り込まれていて、保証額を値切りに値切られ赤字になるというのは知ってましたが、さらに、空室が出ると３カ月は保証の免責（ようは支払われない）事項などがあるんだそうですね。サブリースって怖いですね。
滞納保証は文字通り滞納分を保証してくれるようなので、ここは、利用するか考慮しても良いかもしれませんね。
ちなみに、かぼちゃの馬車では役所で相談窓口を設けたけれども、相談はほとんどないそうです。しれま収入額や通帳の改ざんが指摘されていますが、一部には、ちょっと心当たりのある”被害者”もいるのかもしれませんね。
修繕について
ここは私も不勉強でした。マンションの場合、ドアは普通、共用部分であり、管理会社の責任で修繕するけれど、軽微な場合は持ち主が修繕するのが通常なのだそうです。ですので、ドアの修繕は管理会社と保険会社との交渉になります。ここは個人は弱いところですね。勉強しないといけないなと思いました。また、修繕に関して目安が設けられており、（公財）日本賃貸住宅管理協会公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
で目安が定められているとのことです。（国交省のガイドラインではないので強制ではないのではないか？と思いましたが、まあ、目安として聞きました）
例としては浴室が使えない場合は10%、トイレが使えない場合の減額割合は月額賃料の30%、水道が出ない場合は月額賃料の30%、冷暖房が使えない場合は月額5,000円と記載されています。更に、状況別に免責日数の規定もあり、トイレが使えない場合は1日、浴室が使えない場合は3日、水道が出ない場合は2日、冷暖房が使えない場合は3日となっています。ここは知っておいた方が良いですね。今や借り手さんもネットで調べて交渉してくるのは想定できますし。リスク費用として積み立てておいても良いかと思います。
最後に
これはビジネスや生活すべてに言える事でしょうが、普段からの関係づくり、適切な説明、出来る限りの誠意との事です。「うん、そりゃそうだよね」という形で終わりました。これからどれくらい不動産投資に収入を割いくのか、ポートフォリオはどうするのか自分でも悩んでいるところですが、とりあえず、不動産投資をしているものとして、初めてのセミナーとしては割と勉強になった次第です。
