不動産投資セミナー【後編】
リスク管理の話が続きます。初心者向けセミナーでもあり、リスク不安を取り除くという意図があるのでしょうね。
・サブリースの活用
これはいつも耳にする話です。サブリース期間は１０年。サブリースに頼るのは危険ですが、一時的な利用は不動産の仲介業者でもしており、一時的な利用はありだと思います。
・管理費用
通常、マンションの管理費用は５％（または最低５千円）ですが、千円以内で管理ができ、社内税理士もいるので確定申告書類作成無料との事でした。様々なサービスを競ってるのが伺えました。
・リスク
リスクについては、目新しいものはなく、空室リスク、滞納リスク、退去修繕リスク、災害リスク、エリアリスク（大企業の移転、大学の移転・・・新宿区内のフジテレビがお台場に移転した際は地価が３割下がったとか）、金利上昇リスクです。
参加者皆に聞いていましたが、一番不安なリスクは空室リスク、との事でした。私は滞納リスクですね。滞納する人は生活も荒れていて、部屋も傷んでいることが多く、修繕リスクにもつながります。私の経験では滞納されるより空室の方がよっぽどマシですが、どうでしょうか？
・不動産を買う際のキーワード
不動産を買う場合、必ずその物件の「銀行評価額」を聞いてください、との事でした。レインズ見られない投資家としては効果的なキーワードだと思いました。
怒られました
最後の質問時間です。不勉強なゆえ、前に自宅マンションを買う際に大手不動産会社から「このマンションは土地の値段を高くして、建物を安くしているので消費税が少なく済みます」と説明された事がありました。で、不勉強ながら、逆の質問で「アパートを一棟建てて、建物割合を高くすることは可能か？」と聞いたら、セミナー会場の後ろいた営業の方が「それは違法です。我が社はコンプライアンス重視で・・・我が社は上場を予定しており・・そんなグレーな・・・」とバッサリ怒られちゃいました。終わった後に少し会話を交わしたら、トップセールスマンとの事。また、ハンサムで声も優しく女性もモテそうな優男風ながら強い押しもあり、なかなかやりてそうです。ちなみに、合法的に躯体と土地を分けるだけではなく、躯体のうち、工具器具備品にまで細かく分けて早期に減価償却メリットを受けることは出来る、との事でした。私はサラリーを得られるのが、あと十数年であって、早期の減価償却はありがたいです。減価償却と自身の属性、年齢を対応させた節税という考えを持てたのは良かったです。
そういう、方法もあるんだなと勉強になりました。
初心者セミナーなのでふとした疑問を聞いたのですが、怒られたの、自分も悪かったですね。ある程度、勉強してこそ、セミナーも活きるのですね。いろいろ勉強になりました。
