【キャッシュレスと不動産】家賃の支払いはカード決済にすべきか

キャッシュレス化と不動産経営

日本はキャッシュレス化が遅れており、政府はキャッシュカード、電子マネーの普及を推進しています。今回の消費税のキャッシュレス還元などは分かりやすい政策です。政府は将来的にキャッシュレス決済を80％にする目標も掲げています。

 

不動産のキャッシュレス化

最近では、不動産賃料のカード決済代行業者が出てきていますね。入居者のメリットとしては、ポイントが付きますし、もし、入居者の銀行振り込みが回数制限などある人でしたら、手数料も安くすみます。うっかりミスもないでしょう。キャッシュレス化が進んだら、まずは、電子決済可能な物件を優先する人も必ず出てくると思います。
貸し手側のメリットは何でしょうか。大企業勤めや公務員でもクレジットカードを何らかの理由で持てない人がいますから、ある程度ながら、おかしな属性の人を事前に排除できます。クレジット―カードの現金化なんて広告を見かけます。普段から、借金のある人は返済を優先し、家賃は最後に回すと言われていますから、事故が減るならありがたいですね。賃貸経営の一番の問題は「空室」と言われていますが、私は「滞納」だと思います。滞納する人は生活も荒れており、隣人に迷惑を掛けたり、部屋が荒れている場合があるので、怖いです。

また、キャッシュレスは客付けのPRにもなりますから、入居率の向上にもつながるかもしれません。

お互い問題は手数料

ここが問題となります。数は少ないながら、不動産会社が申し込むパターンと、入居者側が申し込むパターンがあります。アメリカでは後者のパターンが多いとも聞きます。どちらも大体、手数料は３％程度です。入居者側が申し込んで、自腹で手数料払ってくれるなら個人的にはあまり断る理由はないです。振込のタイミングがずれるので、資金繰りが厳しい人は難しいかもしれません。しかし、貸し手側としては痛いですね。管理料の相場が、賃料の5％ないし5千円が相場と言われていますから、これからキャッシュレス決済が進む際に、手数料は貸し手側が持つべき、なんて論調で進んでいく可能性もあります。お互いが得する形になって欲しいです。

余談

キャッシュレス化は、当然、犯罪も増えます。スキミングやハッキングで暗証番号を盗まれる事件は後を絶ちません。その場合、明らかな瑕疵がない場合は、銀行やカード会社が補てんする場合もあります。また、店舗に請求が来る場合もあります。善意の第三者であ
っても、交渉されることは普通にあります。そうなると、どうでしょうね。ただ、その被害が膨大になって来ており、補てんをしない方向で動いているとの事です。カード会社の知人に聞くと、業界は「カードは裸現金と一緒」と主張しはじめており、現金で支払われれば、確かめようがない、クレジットカードも裸現金と同様であり、今後は補てんしない、もしくは、新たな保険制度を新設し、加入者は保険によって自らを守ってもらうしかない、と言われています。ですので、今後、家賃のキャッシュレス化が進んでも、この面では心配はいらないかもしれません。さらに、ちなみに言うと、カード会社で親切なのは、交通系カードだそうです。事故などで人身事故もあります。そういう意味で、別業種のカードは割り切りが激しく、航空、鉄道系カードが良いとの意見もあるそうです。

最後に

どんな形にせよ、不動産賃貸業にもキャッシュレス化の波は訪れると思います。例えばQRコード、ｐay、TOIKA、suicaの家賃支払いなどになると、個人では対応できず、自主管理自体が減っていくかもしれませんし、管理会社の手数料が上がることも考えられます。貸し手と借り手のWINWINの関係を考える時が来るんじゃなかとも思います。今から、少しでも新たなサービスの知識を得ておきたいと思いました。

【雑談】年末年始、お正月ってブログを更新した方が良いのでしょうか？

不動産業は年末年始はお休み

世知辛お話ですが、不動産業の正月営業はあり得ない（ひょっとしてあるもかもしれませんが私は知りません）と言われているそうです。家賃滞納などで追い出される期間をきりの良い「年末」にしている事も多く、しかし、そういった人に正月から営業しても貸し手も休みが多いから苦労しかない、との事です。年越し派遣村とか、他人事じゃないな、と思ってみていたのですが、近年は聞きませんね。自治体も年越しのための福祉サービスをするところが増えているからなのでしょうか。

今年は9連休

今年は、暦通りのお仕事をされている方は、12月28日～1月4日まで9連休となります。私は残念ながら30日は普通営業なのですが、それでも、飛び石ながら8日も休みがあるのは嬉しいです。今年の8月から始めたブログですが、大した人気はないものの、それでも、数十人のアクセスがあると嬉しく思います。

お正月はアクセスが下がる

お主月はアクセスが下がるそうです。それは、そうだろうなと思います。今回のように9連休なら国内外への旅行や帰省など、インターネットをする機会も減るでしょうし、fecebookやインスタの更新やラインで新年の挨拶ぐらい、という方も多いと思います。私は、普段、テレビは全く見ませんが、特番で面白そうな番組があれば、観ることもありますし、普段よりずっと家族といる時間も、飲み食いしている時間も多いと思います。仕事柄や生活のために年末年始こそ稼ぐって人もいるかもしれません。

ブログのお手入れ

80記事ほど書いてきたのですが、後から、これ書き足せばよかったな、これ、説明不足だな、なんて記事もあります。有名なブロガーさんや会社の公式サイトなら指摘もあるのでしょうが、私のブログなんぞ、つまらなければ二度と閲覧させないだけなので、少し、いろいろリライトしようかなと思ってます。中には、ひょっとして・・・ひょっとして、私の記事を参考にしてくれている人もいるかもしれませんし、恥かかせたら申し訳ないですもんね。

Yahooを見ると

年末年始の検索ランキングなんてあるんですね。お歳暮、お正月、福袋、おせち、お年賀、成人式・・・こういう記事書くと喜ばれますかね？でも、思いつかないです。福袋は買わないし、お歳暮もサラリーマンは贈答の習慣ないです（少なくても私は）。「元旦はこんな真鯛を食べました！」とか書いてもグルメブログでもないですしね。年末年始は投資もお休みですものね。

セミリタイア（可能ならフルリタイア）出来たらいいな。。。くそ暑い日に「明けましておめでとう。僕は毎日、お正月（＾＾）」とか書いてみたいもんです。厳しい道のりではありますけど。

氷河期世代、ロスジェネのボーナスにみる社会保障負担をさらしてみました

世代間格差

いま、３２００万人の高齢者がいます。もちろん誰だって歳をとります。自分の親も当然、高齢者です。病院にも行きます。また、高齢者も戦争を経験し家族を失った世代から高度成長期に出てきてバブル頃に退職した世代もいます。そもそも、私自身が歳をとります。一口には言えません。答えが出ないのです。ただ、疑問もあり、自分の賞与を出してみたいな、と思いました。

 

なぜ、ボーナスか

本日、ボーナスが貰えました。もちろん、ボーナスがない方もいると思います（逆に、少ないね、君の能力それだけ？と笑う人もいると思います）。氷河期世代ですから、非正規の割合も多く、諦めの声すら聞かれます。貰えているだけでも幸せかもしれません。でも、なぜ、ボーナスを出すのかと言ったら、「高齢者はボーナスから社会保障費を支払わなかったから」です。また、社会保障費の算定額も「交通費を含まない月給のみの平均だったから」です。建前上、払った分、戻ってくる、支え合い、など言われますが、交通費から年金、健康保険、雇用保険、介護保険を引くのは、どうでしょうか？例えば、資金不足で無理に岐阜の奥に家を買って、名古屋に通うために通勤費が多めに出ていたら、それは生活が苦しいのであって、その交通費からお金を引くのはさらなる負担になるような気がします。

で、ボーナス内訳です

私の賞与（内訳詳細）

総額・・・・・・９５４，７５８円

健康保険・・・・・３４，６８０円

厚生年金・・・・・８７，８９４円

介護保険・・・・・・７，６９３円

雇用保険・・・・・・２，４３５円

社会保険計・・・１３２，７０２円

所得税・・・・・１１７、６８８円

とります。ざっと手取りが７０万円ほどです。かつてと社会保険料負担割合が異なりますので、一概には言えません。しかし、昔はこの社会保険１３万円が０円だったのです。どれほど重い負担を現役世代が担っているかを知ってもらい、世代間の支え合いと、世代内の支え合いを考えたいな、と思いました。皆さん、どう思いますか？

【不動産活用】ジャニーズ、EXILEファン御用達の簡易宿所（民泊含む）

簡易宿所（民泊）の顧客

民泊については、既に話題にもなり、参入している人、現在参入を検討している人もいるかと思います。私も勉強しつつ、近々、民泊セミナーに行きますので、また記事に書けたら、と考えています。
ちなみに、民泊が注目されていますが、民泊制度の確立共に旅館業法も改正があり、新規参入しやすいようになりました。サラリーマン大家（兼業大家）にとってはハードルが高いように思いますが、様々な不動産の利活用のサービス会社が出てきており、私も聞いた話もあるので気が付いたことを書いてみます。

ジャニーズファン、EXILEファン御用達

幅広いファンを持つ両者ですが、まだ１０代後半、学生の追っかけもたくさんいます。この間、ふとしたきっかけで１０代後半の追っかけをしている人と会話する機会がありました。全国を回っているという事で、お金がかかるんじゃない？と聞いたところ、節約すべきは交通費と宿泊費で、交通費はバス便から青春１８きっぷの活用などで凌いでいるようです。（ちなみに、バス、電車に乗ってると、誰がファンなのか、また、グループのどのタレントのファンなのか分かるそうです。私からするとヒヨコの雌雄鑑別みたいですね）宿泊はどうするの？と聞いたら「下宿」とのことでした。Twitterなどでつながったファン同士で情報を共有しているそうです。
「下宿？」
「そう。家があってそこで皆で寝て朝ご飯食べてる。１人２０００円くらいで、皆利用している。千円台のところもある」
「どんなご飯？」
「目玉焼きとかハンバーグとご飯」

「雑魚寝？」

「雑魚寝ってなに？」

「・・・・それはね・・」（たくさんの人が一斉に寝る事、というような説明をしたのですが、調べたら、遊郭などの男女の混合寝だそうですね・・）

ちなみに法律上、下宿とは、ざっくりいうと「施設を設け、１月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業形態」を指しますので、コンサート、演劇のファンがピンポイントで利用はできません。
（※ちょっと、それってヤ民泊？と思わなくもなかったのですが、法律上、やれる範囲としたらどういう事が出来るか考えてみました）

簡易宿所営業

ジャニーズファンやEXILEファンなどアイドルの追っかけに絞った不動産活用ってのが以外と面白んじゃないかと思い、調べましたが、やるとすると、旅館は無理ですから、簡易宿所（民泊もこれに含みます）しかないように思います。簡易宿所は「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業形態」となります。今は、玄関帳場（フロント）の設置義務もなく、適切な浴場と、換気等の生成環境、１人×３．３平米の場所があれば、解説できます。ここからは、各都道府県、市町村の条例での縛りがかなりあり、立地によりますが、民泊と簡易宿所の違いは、旅館業法の許可を得ているか、得ていないかがポイントになります。許可は手続きが煩雑な面もあるもの、特別な資格は必要なく、その許可が得られれば、３６５日回すことができます。どちらを選ぶかは人にもよるかと思いますが、固定層を絞った宿所経営というのが面白いと思いました。

目玉焼きとハンバーグなら僕も作れるし（＾＾）。皆さん、どう思いますでしょうか？

不動産投資セミナーで区分のフルローンのメリットについて聞いてきました

不動産投資セミナー（フルローン）

昨日、不動産投資セミナーに行きました。実家で過ごしたかったのですが、諸事情があり関東に戻り、ついでにこの週末はあちこちセミナーや説明会に行き、ちょっとぐったりです。明日から大丈夫かな・・・。

で、今日は軽く不動産会社の展示会に顔をだしたのですが、素敵な女性営業さんに声を掛けられ、ついつい説明を聞きました。口臭については触れませんが、清潔感があり、最初の見た目が凄く素敵で、説明もしっかりしてます。（ついf後からfecebookでみてしまいまいました。１０００人を超えるフォロワーで結構、素敵な画像を全面公開です。もちろん、個人情報にはこの記事では一切触れませんが、こいういう行動はダメですかね？）やはり、努力家でかなりバイタリティーのある女性です。

 

投資物件

基本的にはデベロッパー系の会社で自社開発の新築ワンルームと中古については自社物件を販売するスタイルの会社でした。価格については「銀行評価が良い物件です」と銀行評価を前面に出すので、そこは、良し、です。銀行評価について避けるような不動産業者はその時点で終わりだと思った方が良いです。滞納保証も含め、月々固定で５千円を切る管理料は割と魅力的でした。

 

都心１９区

初めて聞きました。都心１９区と神奈川のごく一部しか扱わないそうです。「・・・残りの４区って・・・どこですか・・・？」と、つい聞いてしまいました。「いえ・・・あの・・・下町の方で・・・まあ、単身者向けの区分所有だと若干・・・ファミリータイプは良いのですが、銀行の評価が低いのが実情なんです」との事です。事です。下町を見直す、下町で割安投資が言われていますが、東側の区では厳しい面もあるのですね。銀行がそういう評価してるんですね。

フルローン

別の記事で書きましたが、私はフルローンで始める不動産投資には若干、怖さを感じています。知人に相談されたとしたら、基本的には止めると思います。ですので、フルローン物件は説明も聞いていなかったのですが、今回、フルローン（ないし、多めのローン）について、いくつか聞いたところ、最近はガン特約も出来ており、早期がんでもローンが保険から一括返済されます、との事でした。サービスが向上してますね。知りませんでした。私はキャッシュで数戸持ってるので、「保険としてローン物件をお勧めしますよ」との意見はそれなりに説得力ありましたね。今の金利なら１％後半で、ガン特約を付けても＋０．１％との事でしたから、それなりのメリットはあるかもしれません。

リスクを回避できる何らかのものがあるなら、そんなにフルローン全否定（かぼちゃの馬車みたいなのはちょっとどうかと思いますが）をする必要もないのかな、と思いました。（意見が変わる時もありますが、そういう面も含めて投資について書いていきたいと思います。ご理解賜れば幸いです）

【雑談】テレンス・クロフォードと井上尚弥、ファイトマネーとPPF

WBO世界ウエルター級タイトルマッチ

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アメリカのスター、全戦無敗のクロフォードが勝ちましたね。主要4団体統一王者でもあり、さすがの実力を見せつけた次第です。

さて、このクロフォード、すべてを通じた階級の強者をランクするPPF（パウンド・フォー・パウンド）では３位の井上尚弥についで４位です。クロフォードは井上に抜かれたことに、カネロとロマチェンコも踏まえ「この男たちのうち、現時点で誰かがオレを抜いたなんてことは信じていない」と強気な発言です。確かに４団体統一無敗王者ですから、強気な発言を否定は出来ませんよね。

ファイトマネー

クロフォードのファイトマネーは最近では１５０万ドルと言われています。およそ１億７千万円程度になります。しかし、近年のボクシングのファイトマネーはPPV（ペイパービュー）によるものです。要はテレビの単体のボクシング中継の売れ行きの一定割合が本人に入ります。パッキャオ、メイウェザーになれば視聴者の払う観戦料は１件あたり５０～１００ドルにもなり、これが１～２００万件で、本人に１０億円単位のお金が払われます。

クロフォードは概ね１０万件前後のPPVの契約がある選手です。数千万円はクロフォード陣営に入ると予想されますので、１試合あたり２億円は超えているのでしょう。（さすがにPPVの詳細な契約額は私の推定です）。

井上尚弥

彼のギャラは、世界王者になりWBSS（Wワールド・Bボクシング・Sスーパー・Sシリーズ）でのドネアとの決勝では１００万ドルのファイトマネーを得たと言われていますから、１億円を超えるお金です。辰吉丈一郎、薬師寺保栄に次ぐ高額ファイトマネーです。しかし、PPVの契約手数料は調べた限り入っていないようです。やはり、アジア人という事もあってアメリカなどで有料でテレビ番組が売れるところまではいかないようです。まあ、ジョシアとルイスはジョシア４０億とルイス１４億のファイトマネーだったそうですが。。

 

今後に期待

しかし、テレンスクロフォードがライバル視しており、アメリカのトップランク社がプロモートして海外を主戦場にしていく今後は、PPVの手数料も見込めます。１試合、数億円を得るスーパーファイターになれる要素があります。お金がすべてではないのですが、プロである以上、実力に見合った、最高のファイトマネーを井上には獲得して欲しいと思います。

【ゴールド買いました】金地金購入層にみる日本経済の将来

ゴールド現物投資

先日、ゴールドを買いました。普段は田中貴金属で買うのですが、栄で忘年会だったので、三菱マテリアルに行きました。たまに、想定よりお金があるとゴールドとプラチナを買ってます。ごくたまになので大した額ではないですし、数枚しか貯まっていません。
単純に効率を考えると金ETFないし、純金積み立てをキャンペーン利用しながら貯めた方が”割が良い”のだと思います。なんというか・・・現物資産としてモノを持っていた方が良いような気もするし、実感があるので、さらに資産を増やそうって気になるところもあって、現物資産としてゴールドとプラチナをたまに買ってます。見た目や重さを感じたいと言うか、、、それが投資家もどきとして良いかは自信がありませんが。

売り場の実感

田中貴金属は、目の前で金貨や地金を電子メーターで計ります。「それで１オンス（わが国の計量法で1トロイオンス = 正確に31.1035グラム）に満たない事あるんですか？」ち聞いたら「あります」とのことでした。その後、数回買っていたら、実際に、満たないことがありましたので、「へー」っと思いました。三菱マテリアルは最初からパッケージされているので目の前で測りません。まあ、こういうものかと思って受け取りました。また、アンケートも書かされましたが、購入動機として、投資目的、換金目的、贈与、相続などがありましたが、一番多いのは「資産保全」の事でした。金は何も生みません。換金性と流動性に最も優れた物質でしかないのです。「ゴールドはゴールドである」という王様の構えです。資産保全にチェックしました。

売り手さんとの会話

買いながら少し話をしました。「やはり金、プラチナの現物は高齢者が多いのですか？」と聞いたら、そんなことはない、全世代に分散してる、との事でしたが、特に「学生をはじめ若者が購入することが増えている」とのことでした。これは意外でした。売り手の女性も「驚いています」との事でした。私の若い頃はミニ株も導入されて株をやっている人はいましたが、金、プラチナの現物買いは聞いた事がありません。ちょっと不安になりました。今の若者は、日本経済や将来を悲観しているのではないかなと、つまり、ゴールド、プラチナの現物を持つことに若年層は有利性を感じているようです。これはあまり良い感じはしませんでした。お金が回りません。タンス預金ならぬタンスゴールドですね。私のようなおっさんが資産の一部を見た目でゴールド・プラチナにするのではなく、若者が現物資産を持つのは途上国の様相です。

最初は購入する際は、久しぶりだな（＾＾、と思っていましたが、若者が身銭を切って現物資産に変えている話はちょっとショックでした。皆さんいかがでしょうか？

【セミリタイアと失業手当】2カ月で支給に 自己都合、5年で2回まで

雇用保険（失業手当）

雇用保険制度の見直し記事が出ました。私はこの見直しに賛成です。終身雇用は過去の事、と言われている以上、セフティーネットを充実させるのは当然だと思います。やれ６５歳まで働け、いや７０まで働け、いや、７０過ぎても働いてる「高齢者輝き世代☆彡だ」と言いながら終身雇用も壊れて、自己責任社会になってる世の中ですから。ただし、困った人を助けるためのものを、一部企業や経営者、評論家の首切り肯定論、実行者に加担しない結果になることが重要ですが！（あと、政治家と財務省は雇用保険から借りてる数千億円を整理すべきです。）私が学生時代はバブルは当然弾けてましたが、まだ、円の力が強かったです。期間工などで、半年働いて貯金＋失業手当で東南アジアで上手にやりながら、プチ豪遊する書き込みやブログをよく見かけました。楽しそうでしたね。それはそれで、まあ、いい時代だったんだと思います。今は、東南アジアで豪遊なんてそうそう出来ません。新興国はどんどん成長し、１００万円あっても大した贅沢は出来ません。残念ながら、これが日本の実力なのかな、とも思います。今、失業保険と短期の仕事で楽しく生活している人なんてほぼいないんじゃないでしょうか？

失業給付は貰いたい

私はセミリタイアを考えています。パワハラや法令違反で限界ぎりぎりです。なんとか今の仕事にしがみついていますが、辞めざるをえない時が近いうちに来ます。コールセンターが海外で運営されたり、外国人労働者も増えますし、数年後、おっさん度がさらに増してる自分がすぐに仕事を見つけられるのか不安です。こういう制度の柔軟化があれば仕事探しも少しは安心できます。

不正受給

今でも不正受給はあります。多いのが闇バイトと独立起業（自営）する準備期間に取り合えず貰えるもんあ貰っとけ、って事で、後から密告されてばれるそうです。まあ、それは自業自得ですね。でも、今は、それほど簡単な時代ではないと思います。まず１２カ月加入していないといけません。昔は、６０歳定年になると、年金が支給され、ダブルで失業保険も貰えて合法だった時代があったのですから。。。。

自己都合、会社都合

前述したように、年金と失業手当のダブル受給なんて時代なら、会社都合か自己都合か違いがあります。もちろん、今でも賃金未払いのまま倒産、なんてケースがあるので、そこを手厚くすることに意義はありません。当たり前です。しかし、今の時代、自己都合に見せかけた会社都合があるのは周知の事実です。回数制限はあるにせよ、失業給付を受けられやすい体制にすべきだと思います。もちろん、何度も言いますが、雇用不安定化、労働者切り捨て、を補強する制度にならないようにと強く思いつつ、制度の柔軟化を願いますが、皆さん、どう思いますでしょうか？

困っても訴訟も出来ない不動産ローンはいったん、止めませんか？

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車で億単位のフルローンを組んで苦しんでる債務者がいる、スルガ銀行は悪って報道がありました。しかし、この関係のサブリース物件では、未だに"債務者を守る”行政処分が一件もないです。訴訟も個人的に調べた限りないです。国土交通省や地方自治体が相談窓口を設けているのでちょっと聞いてみましたが、分かった限りでは一軒も表面に出てきません。この結果、借りた側（いわゆる”被害者”）にも落ち度があったと勘ぐられています。

フラット３５の不適正利用

かつてはネットで住宅ローンを使った不動産投資ネタが取り上げてました。中には「ヤドカリ作戦！！」などと言って、公庫の住宅ローンで低金利で借りて、賃貸に出す手法を誇らしげに言う人もいました。結果、フラット３５の不適正利用で調査と指摘が入っています。調査結果は下の通りですが、まだ、不適正利用の疑問が残る人もおり、引き続き調査するとの事です。

【不適正利用調査結果】

1 、20 代から 30 代前半の単身者が多い 95 件／113 件 84％

2、 年収は 300～400 万円台の会社員が多い 73 件／113 件 65％

3、 全件中古住宅で価格は１～２千万円台のものが多い 90 件／113 件 80％

4、 東京近郊の通勤圏内にあるファミリータイプのマン ションが多い 93 件／113 件 82％

5 、フラット３５以外に多額のリフォームローンや多目 的ローンの借入れを、物件購入後に他の金融機関か らしている人が多い 101 件／113 件 89％

調査結果は無理してる感じは否めないです。業者も悪いんですけどね。まあ、それが不動産投資というか。。。。

不動産投資は防御力を高めてから

フラット３５の不正利用者もかぼちゃの馬車も、皆、フルローンだったり、頭金がごく少額だったりします。私も不動産セミナーに通ってますが「数十万円の手付金で将来の年金も安心も得られます」的なセールスしてます。そんなわけないだろう、と。

やはり、１０００～２０００万は持ってからの不動産投資だと思います（何らか信頼できる経験者や相当な勉強と覚悟、抜き出た属性があるなら別ですが)。

投資は小口投資が良いと思います。レバレッジを効かせる不動産投資は旨味があるのは事実ですし、成功への早道です。うまく行っている人もたくさん見かけます。

しかし、最近いろいろセミナーに行くと危なっかしい説明をしている会社を見かけます。不安がある方はまずは一軒、頭金多めで（なんならキャッシュで）、購入して、自主管理してからでも全く遅くはないです。せいぜいが３年程度の勉強です。それこそが、最終的な成功につながるかと思いますが、不動産投資家の皆さんどうでしょうか？

【総務として】副業は１００％ばれると思った方がいいですってかバレます

副業はばれるのか（→必ずバレます）

年末調整や確定申告を控えたこの時期、副業はばれるのか、ばれないようにするにはどうしたらいいのか、そんな記事が増えます。私も良く読んでます（＾＾；）。まず、たいていは、住民税を「普通徴収」（要は副業分は個別に払います）にすれば良いです、みたいな記事もあります。確かに、普通徴収にすれば住民税は個別に払うので給与所得分の住民税だけになります。特に最近は、住民税の通知書に明細はシールを貼っている自治体も増えてますので、分かりにくくなっているので副業がある人にとっては良い傾向です。でも、バレます・・・必ず。なので信じない方が良いです。

人事には必ずバレます

副業は常に黒字ならいいのですが、赤字の場合は通算損益で住民税が減ります。また、税務署のミスもあります（これ意外と多い）。私は副収入（一応、規則の範囲内の不動産所得ですが）があるのですが、一度、市役所がミスしたことがありました。でも、抗議なんて出来ませんから、黙って知らぬ顔するばかりです。そのため、今は確定申告する際は、普通徴収を選ぶだけではなく、備考欄に「普通徴収（個人払い）希望です」と二重に書きます。これ重要ですから、必ず、書いた方が良いです。普通徴収を選べばよい、なんて話ではないです。自分のクリックミス（最近は確定申告のシステムも分かりやすくなりましたが）もあり得るので、改めて備考欄に書くことは忘れない方が良いです。

それでもバレる、隠せない

給与担当者はただ、給料を計算している訳ではありません。企業にとって、最も気を遣うのは人件費です。なので、来年度のシミュレーション（シュミレーションと発音がどっちが正しいとか言われていて、どっちでも良いです（笑））をします。ずらって社員のデータをまとめて、最近ならベアアップ要求が多いので、各職位ごとに予想を立てます。その時点で、変に税額が移動してる人って分かるんですよね。なので、追及しようと思えば現実は、分かるのが事実です。

 

理由（言い訳？）と実績を備えましょう

なので、理由と実績を備えておいた方が無難です。税額が減った際は、医療控除を自分か親兄弟も含めてまとめてる、とか、実は、わずかながら相続があって地代が入ってる、とか。医療費などは個人情報で「親兄弟の医療費の明細までは出せません」と言えば多分ですが、追及はされないでしょう。不動産やネット収入でもわずかでも良いから、親族に関わらしておくことです。家族（親、兄弟、夫、妻、子供）の収入があるかもしれないが確定申告は任せている。医療費も含めて任せているので、実態は把握していない、把握しているが言えない、って感じです。

ずるい言い方で、怒られるかもしれませんが・・・嫌な奴と思わるかもしれませんが、、、実際、私は親族と収支、生計を共にするようにしてます。実態として、副収入、ないし、損失はばれると思って理由を整理した方が良いと思います。備えあれば憂いなしです。

【確定申告】不動産取得の仲介手数料ってなんで経費じゃなく原価なの？

そろそろ確定申告の準備

今年も早いもので、師走です。会社での年末調整は終わり、来年の改定申告へ向けて準備をする時期です。取りあえず、家族の医療費を合算して申告するため実家に医療費の領収書をまとめるように伝えました。塵も積もればって事です。交通費も参入できるため、電車賃などを計算するのが面倒なのですが、ここは、仕方がありません。乗せることが適正なものは載せることです。文具代や物件をたまに見に行った際の交通費のメモなど引っ張りだします。購入しない物件でもきちんと目的と費用が明らかならこれも経費になります。わずか数千円、されど数千円です。

今年は不動産を購入したので

これも、早めに勉強しないといけません。ざっというと
① 仲介手数料
② 未経過分清算の土地固定資産税
③ 未経過分清算の建物固定資産税
④ 収入印紙（売買契約書や金銭消費貸借契約 )

⑤ 司法書士の登記費用と登録免許税収入印紙書）
⑥ 不動産取得税

※関西では敷金の引継ぎをしない地域があるので、その場合は別途の処理が必要です。

④収入印紙と⑤司法書士代金は個人の場合、費用計上と資産計上の選択が可能です。まあ、これは費用で良いかなと思います。①、②、③は原価取得費に含めないといけません。按分は不動産鑑定士に出すなどはコストが合わない小さな物件ですので、路線価だして、自分で計算しても良いのですが、あまり変わらないようなら、固定資産額で按分するしかないかな、と思っています。

なんで、仲介手数料は原価なの？

前から思っていたのですが、不動産会社に支払う仲介手数料って私の感覚では費用としか思えません。どうして原価に参入しないといけないのか、不思議でした。手数料の上限は法律で3％＋6万円となっていますが、言えばまけてくれる不動産屋さんもありましたし、全額費用で良いじゃん、とか思っていました。

既にご存知の投資家の方が多いのかもしれませんが、改めて、良く行く不動産屋さんの女性に聞いてみました。いわく「日本の会計は実現主義であって、収益が認識された時点で対価が成立する。不動産取引の場合、売却益を狙って売買を繰り返すこともあるが、購入時点で確実に収益が発生するとは限らない。そのため、収益の確実な発生である、賃貸料の収受の際に合わせて減価償却ないし売却額時点で費用とするのである」との事でした。馬鹿な私は2回聞き直しました。だったらオーナーチェンジの場合は費用でもいいんじゃないの？とか思いましたが、「それってぇ～会計の原則から外れるじゃないですかぁ」とぴしゃりと言われ、「これどうぞ」と最後に飴をくれました。
私は「最後まで飴をなめ続けることができない派」なので、途中でボリボリと噛みながら、これも勉強だな、と思った次第です。

柴咲コウさん独立へ - レトロワグラース【副業、雑記】

柴咲コウ秘めるおんな社長の野望

こんな記事を見ました。柴咲コウさん凄いですね。もともと、こだわりの志向があるあり、かつ、女優としても評価されているので注目していましたけど、正直に言って、最初は、芸能人によくある”名義貸し”かと思ってました。アイドルの役肉店（某AKBの方は本気だそうですが、大概は結果が厳しい感じです）を思い出していました。

レトロワグナース（東京都港区六本木6-8-10 STEP六本木4階 ）運営者は小林研吾 さんというファンクラブの運営者です。学習塾のチェーンに同じ名前がありますが、同一人物か確認できませんでした。

資本金の成長

設立時は資本金が10万円でした。しかし、翌年には概ね8000万円、そして今年10月には約1億6千万円に増資しました。最初は、ホームページ見ても柴咲コウのこだわり、的なページでしたが、今は、かなり変わって特別商取引法などに基づく表記もしています。本格的になってきている感じがします。通信販売はクーリングオフの義務はないのですが、そこも表記しています。ちょっと、問い合わせ方法やキャンセルに関する部分など雑なところはありますけどね。。。（ついでに言うと個人情報の取り扱いページは体裁も含めて、？？？）ではあります。ここは残念で、違法ではないのですが、個人のプライバシー関連は多分、コピペかなって感じです。

 

柴咲コウさん凄い

でも、なんのかんの言っても増資を続けてるのは凄いです。ブランド立ち上げの際は「旅をするように暮らす」「サステナブルで優しい服」と言って持続可能な事業展望を語っていました。SDG（持続可能な社会）が言われて久しいです。そこを意識して、戦略的、かつ、将来的な展望を持っていたのでしょうね。ご本人のこだわりが強いブランドだそうです。SDGｓを意識した芸能人ブランドはないので、さすが柴咲コウ！！って感じです。環境省の環境特別広報大使に任命されたのはそれ相応の柴咲さんの考えがあったと思います。

私は柴咲コウさん大ファンなので、これからも見守っていきたいと思いました。

（ほぼ）初めての投資信託選び

投資信託を始めました

題名の通りです。実はITバブルで大やけどしたことがあります。その際に日経株価連道の投資信託を買ったのですが、すぐに処分してしまいました。まあ、ずっと持っておけば今につながるのですが、当時はそれが考えられませんでした。いろんな意味で痛い思い出です。今年、idecoに入りました。今後はスイッチング（投資先を変える）も考えていますが、取り合えず、節税メリットだけでも、と思い、元本確保型に入りました。節税額が概ね５～６万円になったので、ベトナム株式ファンドを月５千円はじめました。不動産投資も考えていたため少額ですが。節税分を目に見える形にしておこうと思って入った感じです。ベトナムを選んだのは、知人がアジア諸国に出張しまくっているのですが「ベトナムはアジア新興国の中でも顧客サービスを重視している。価格競争が激しいアジアでも付加価値をつけようとしている」との実感で決めました。まあ、ドン安政策などもあり、当然に、為替リスクもありますが。。。

 

日本経済

私は日本経済は一部の悲観的意見ほどはネガティブに見てません。先日、毀誉褒貶はありますが村上ファンドの村上世彰氏が「日本という国はマイナス要因があっても、日本企業が沈むのとは別だ」と言っていました。中国にも同じことが言えますが、政府や国としてのリスクがあっても企業、資本が全く同じリスクを負うとは限りません。なので、今でも不動産投資をしています。しかし、微々たる額ながら海外投資もしておくのが今後のリスクを避けるポイントかな、とも思っています。今は、実力以上に円が高すぎる気が個人的にはしています。さて、参考に楽天とマネックスのランキングを載せてみます。

　　

さて、どのファンドを選ぶか

楽天とマネックスを比べてみましたが、トップ３は全然、違いますね。。。マネックス同士でも通常のランキングとNISAのランキングとは全然、違います。ちょっと戸惑いました。まあ、NISAは複利を狙うので、そこの違いはあるかとも思います。毎月分配型はNISAには向かないとの事です。他にも販売方法もあるかし、悩みます。米国株は天井との意見も、反対意見もあり、分かりません。しかし、分からないだけでは何も進みません。

で、結果としては、海外の株式、不動産に１万程度ずつ投資をすることにしました。ひふみ関連（内外の株式）とグローバル投資（内外の株式と不動産）型を選ぶことにしました。何とか利益が出ると良いと思いますが、さて、どうなるでしょうか。。。

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