不動産投資をしている方の確定申告
私は現在3件の物件を持っています。いわゆる五棟十室（一戸建てなら5件、アパートなら10室）ですと青色申告65万円控除が使えたり、法人成りして節税されるのでしょうが、私のような小規模サラリーマン大家の確定申告ですが、毎年、何を費用計上するか悩みます。通信費や交通費など。。。
基本的な諸経費（12種類の経費）
不動産所得申告時に認められる「12の経費」とは
（1）租税公課（住民税、所得税は除く）
（2）損害保険料
（3）修繕費
（4）減価償却費(これは要勉強です）
（5）借入金利息（借り入れがある場合の利払い相当）
（6）広告宣伝費
（7）管理費
（8）交通費
（9）通信費
（10）接待交際費
（11）消耗品費、雑費
（12）公認会計士、税理士等投資、税の専門家に依頼した場合にかかる費用
この辺りは、投資家や実家を貸し出してる、転勤の間にリロケーションしてる方もご存知かと思います。問題は解釈です。間違いやすいのは、
・仲介手数料は取得費に含めなければいけない
・固定資産の清算金は取得費に含める
と言った、取得時の計算が非常に面倒です。減価償却については、簡単に書ききれないので、それぞれの取得方法に応じた償却を選んで下さい。私は、初めての物件では、既に耐用年数を過ぎているので計上できないと思い、計上せずにいて、後から、建物の物件取得費用は改めて減価償却できると知って、当時の前年分の確定申告のやり直し（更正の請求と言います。そんなに難しくありません）をしたことがあります。
税務署は何が経費か相談に乗ってくれない
主要な経費、例えば固定資産税は経費になるとか、保険料は経費になるとかは教えてくれます。しかし、微妙な経費は税務署に相談しても明確な判断はしてもらえません。「状況や実態によります」と言うだけです。例えば、私が初めて購入した物件は年末に購入し、賃貸実績がありませんでした。しかし、賃貸用として修繕していたので、それらを不動産の経費として給与と通算損益（給与所得と不動産投資額を通算して税金を決める）出来るか相談したのですが、断言はせず、先ほどの「状況や実態によりますので」としか言ってもらえず、自分で勉強や相談し、計上しました。
さて、先ほど、12例の経費の区分（ネット情報により様々ですが）のうち、どこまで計上していいか悩ましいものがあります。私の場合は（8）交通費（9）通信費（11）消耗品費、雑費になります。不動産屋や借り手さんとの連絡には電話は必至です。情報収集にも必要です。交通費も買わずとも物件を見に行った時などは必要経費とも思います。また、消耗品も資料を残しておくUSBから文具品類など様々です。ちりも積もれば、なので基本、これらの消耗品と交通費（領収書はないのでメモ）は必ず残しておきます。
そこで私としては、通信費の概ね3割（携帯代とプロバイダー代）、消耗品は概ね全額計上、交通費は所有物件に行った際はもちろん、どこそこの不動産屋に行った、という場合は必ず経費計上します。通信費はどうしても上下がありますが、これらはの費用は大体パッケージ料金になっていて実態を完全算出は無理ですので、ある種、感覚的な部分もあります。また、交通費は、不動産屋に行ったら、何らかチラシを貰うなり、スマホで不動産屋さんや購入しなくても物件の写真は撮っておきます。ですので、私の経費は割と交通費が多いです。自分で「これは投資に必要だ」と思う額は積極的に経費にしています。責任をもって情報発信したいところですが、本当に認められるかは税務調査が入らないと分かりません。なにしろ個々に相談に乗っていただけないので我流でやるしかないのですが、税務署に相談しても明確な判断がなかなかしてもらえない以上、そうするしかないな、と思ってます。脱税どころか節税の意思もありません。適正な額を自分で判断してると考えるようにしているんですが。。。
ちなみに、確定申告の際に「税務署までの交通費は経費ですか？」と聞いたら「不動産取得、貸し出しと関係ないので経費ではありません。あくまで不動産維持にかかった費用だけです」と言われました。難しいですね。
来年、確定申告をして、何か発見があったら改めてご報告いたします。
長文を読んで頂いた方ありがとうございました。何かありましたらコメント欄かメールでご指摘いただければ幸いです。
