不動産投資セミナーに参加しました
この手のセミナーは敬遠していました。とにかくトラブルが多いのが投資セミナーです。この間も、恋愛商法まがいで、３０代女性にオーシャンビュー（単なる公共交通機関もない海沿いの山林を切り崩しただけの安普請）のマンションを3戸6000万円で買わせた後に、男性営業マンは連絡取れず、売ろうとしても半額にしかならず、かといって立件もされず、というニュースもあるかと思えば、〇〇ゴリラといわれる強面営業マンの恐喝まがいの営業がyoutubeでも話題になってました。まあ、でも、私もメンタルが病んでるとはいえ、そこそこ修羅場もくぐってきたので体調を確認してネットで申し込んできました。
割と当たりのセミナーでした
結果としては割と当たりのセミナーでした。住所やら収入、資産ぐらいは聞かれるかと思っていたらそれもなく、会社の営業文句は当然あれども押しつけがましくもなく、それなりに初心者には勉強になるんじゃないかと思うセミナーでした。参加者はほぼ60歳代の男性、あとは３０～40代の男性が数人で女性は50代くらいの方が1人でした。やはり、そこそこお金がかかるものは高齢男性が多いんだな、と思いましたね。（ちなみに私も含め余り金持ちそうな見た目の人はいませんでした（笑）。
セミナーの内容
本題ですが、セミナー募集では不動産投資全般の初歩から、というような触れ込みでしたが、今回は賃貸管理に関しての内容でした。約1時間半です。まずは最近お約束の「人生100年時代です！」との切り出しから始まりました。
「不動産管理は2つある」
要は「自主管理」と「委託管理」です。セミナー主催者は管理会社なので当然、委託管理のメリットが強調されますが、そこは割引いてお伝えします。
自主管理のメリット
・管理費がかからない
・賃貸経営の知識が付く
・物件の特性（古くなったり周辺環境の変化）に気が付きやすい
デメリット
・手間と時間がかかる
・入居者とのやり取り、クレームに時間も神経も使う
・遠方管理が難しい
・今後、外国籍者が増えるためマナーの違いに苦慮する
委託管理のメリット
（ほぼ自主管理の裏返し）
・手間、時間がかからない
・遠方管理も楽
・外国籍対応もOK（これは会社にもよるでしょう）
委託管理のデメリット
・管理費がかかる（大体、月額家賃の５～１０％ないし、5千円から1万円）
・事故対応が早い
との事です。私が感じたのは自主管理の「賃貸経営の知識が付く」という点です。一戸購入から始める方は、事情がない限りは個人的にまず自主管理をお勧めします。これは本当に勉強になります。所有にせよ、賃貸にせよ家は必要であり、生活の知恵にもなります。親類が家を借りる時に不動産屋さんに交渉に行ったこともあります。逆に、自分の物件でクレーム対応に難儀したこともありますが・・・。逆に事故対応ですが、私は自分で事故対応しますが、委託会社の場合24時間受け付けている会社もあり、これは敵いません。夜中に水道管が破裂したら確かに対処できないな、とも思いました。これはリスクですね。
入居率向上のポイント
・家賃を下げる
・敷金・礼金の見直し、フリーレントの採用
・入居退所者の幅を広げる（ペット可、生活保護、外国籍）
・物件の価値を上げる（女性の場合はウォシュレットを付けるなど）
です。家賃はまあ、相場観を育てるにつきますね。今回の委託会社は相場情報を教えてくれる、との事でしたが、最終判断は投資者がするものであって、これは自分でも磨かないとダメだと思います。敷金・礼金は例外的に関西では敷引きという制度があって、私も学生時代に経験しましたが、例えば30万円の敷金を払うと、自動的に5割は家主に入る、というものです。他の地域ではあまりありません。礼金はまあ、今後、廃れていく制度かもしれませんね。借り手さんはお客です。そこで儲けるより長く入居してもらえる環境づくりが必要だと私は個人的に思っています。
外国籍対応ですが、セミナーでは「海外の方が借り手の滞納などに厳しい。滞納したら即出て行ってもらっても問題ない」との話でした。確かに、日本は国土も狭く住宅問題も長年あり、借り手側有利な法制になっています。良し悪しではなく文化ですね。外国と言っても国も人も様々ですが、いざという時は割り切れるなら対応の仕方はあるかもしれませんね。ちなみに、最近は中国人など外国人が仲介業者をやっているケースも多く、この業者さんたちはゴミ捨てなどのマナーの対応も委託費無しでやってくれるところが多いです。外国籍を嫌がる投資家が多いため、貸してくれるならある程度の管理も無料で請け負ってくれます。
ここは、自分がどのように投資したいかのスタイルにもなります。今後、少子化と国際化の流れは進む一方であり、外国籍居住者については投資家は皆考える必要があると思います。
【長いので次回に続きます】
