修繕費30万円です
入居者から電話がありました。連絡がないのが元気のしるしで、連絡があった場合はまず修繕の要望です。会社のデスクをこっそりはずして屋上で話を聞いてみるとトイレの故障と天井の修繕の要望でした。聞いてみるとクレームではなくまっとうな要求なので知り合いの工務店に電話して修繕することにしました。
戸建て投資
現在、投資用不動産として持っているものに50年弱の木造戸建てがあります。13年ほど前に1000万円強で購入したものです。現金での購入でしたから金利は必要ありませんが、古家付き土地として購入したものを50万円ほどかけて修繕して貸し出しています。トータルで11年ほどなので更新料を入れて約970万円ほどの収入が入った計算になります。1200万円で売り出していて、当時としては900万円が相場だと思っていたのですが、交渉下手が災いしてやや高い買い物になりました。総収入970万円と言っても過去に給湯器やらトイレやら200万ほどの修繕費が発生しています。また、古家付き土地という事で土地代のみの契約でしたので減価償却が出来ず（ここは不勉強でした）、残ったお金には当然のことながら税金がかかりますので、純利益は500万円程度でしょうか。意外と儲からないものとも言えますが、土地値で買っている分、いわゆる出口戦略は特に考えていません。
屋根が壊れたならともかく、次は解体か、改めて古家付き土地として1000万円で売れれば御の字です。
反省点
・購入した当時は不動産投資と税処理をよく理解しておらず「安く買えれば良い」という事しか頭になかった。減価償却のうまみをしらないアホ助でした。
・古家の一軒家がこんなに修繕費がかかると思わなかった。
ということです。今の入居者は2代目で初代はとにかく要望がうるさい上に2年で出て行ってしまいました。ミニ戸建てなのですが、畳だけで12畳はありますので表替えや壁紙を貼りなおすだけでも80㎡分の壁紙が必要で、マンション投資を考えるきっかけになった物件です。
利点
・土地を購入しているので管理組合への不信感や要望・ルールがなく自己裁量が大きいので納得感がある
・マンション住民のような住民トラブルがなく（相隣問題はありますが）、他の入居者により物件の価値が棄損されることがない
と行ったとことでしょうか。１棟物と違って修繕に小回りが利くのが便利です。投資をされている方は１戸でも管理会社に任せている方もいますが自己管理物件は面倒でも安くつく上に、修繕費の目安や入居者が何を欲しているかを知る良い勉強の機会になります。駅遠物件ながらも、沿線の相互乗り入れ化が進んだのも幸いでした。国土交通省や東京都の交通局などのHPにそういった計画はありますので、不動産投資する人にはお勧めです。駅近物件でも、沿線が８両から６両に減っていたり、本数削減などが計画されていることも分かる場合があるので視野に入れておいて損はありません。
これから不動産投資を始めるという方は格安ミニ戸建ても視野に入れてみてはいかがでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございました。
