限界ぎりぎりのサラリーマンのセミリタイアを目指す投資・節約・雑記です。

40代サラリーマンです。転職し、地元と東京を行き来する日々。精神的に追い詰めらてますが、生活が・・・・。自分の興味がある投資(特に不動産)、節約術、子育て、普段の雑記的なことを備忘録的に書いていきたいと思います。

サラリーマン大家の土地の値段の考え方(悩み中)

** この不動産の値段っていくら?
不動産投資を考えている方は皆さん、買う物件が支払う価値に見合うか悩まれると思います。私も今も悩み中です。
別記事でも書きましたが、好立地で外国人OKだと、15㎡のマンションでもあっという間に借りてが来て、流動性も高いそうです。まあ、リスクがあるので、極端な例ですが。
私は、氷河期世代なので就職したときは、会社の資産(社宅だったりビルや倉庫だったり)を売る業務についたことがあります。最後は他の子会社と一緒に吸収されちゃいましたが、結構な資産があった古い会社でしたから、資産がありました。
各地に資産があり、不動産鑑定会社、銀行、不動産会社それぞれに不動産価値を査定してもらったことがあります。その経験を書きたいと思います。
** え?こんなに違うの、こんなに売却価格が変わるの?
売り側に回って、様々な物件(駐車場、戸建てタイプ・アパートタイプの社宅もろもそ)あり、20件ほど処分しましたが、査定と売却額の差に驚きました。

まず、名古屋、東京の都心の物件を売るので、メインバンクから系列の信託銀行を紹介され、査定してもらいました。立派な査定書で、近隣地の売値から、学校や駅までの距離、方角、役所の道路計画など様々に書かれて綺麗な冊子にまとめられていました。
次に、不動産鑑定会社。こちらは割と淡々としたもので、信託銀行と同様に綺麗にまとめてくれました。ただ、会社の財務諸表を気にしていて、それとなく、売りたい価格、希望の価格を探りつつ、基準を基に算定をしてくれた形でした。
不動産屋さんは、(これは小さな物件なのであまりお金を掛けないで参考意見として聞き、社員が価格を出した形でした)経験的な感覚でした。例えば、道路の曲がり角にある土地は遠くから看板が見えるならコンビニ、薬局などが買うが、反対側だとがくんと値が下がる、とか、土地もあるが、近隣に空き家があって朽ちかけていてイメージが良くない、隣に高いマンションがあって、覗かれるイメージを持つ人がいる、などの理由を挙げて価格算定をしていました。
** 結果として
正直に言ってメガバンク系は一等地以外はダメでした。立派な算定書でも最後は、近隣の物件の売れた価格の標準値であり、栄や梅田・丸の内の一等地なら参考になりますが、小さい物件だと実際に売れる価格より離れてる傾向がありました。不動産鑑定会社はある程度、こちらの意見も織り込んでくれるので便利で、かなり助かったのですが、正直、売り手側に寄り添ってる印象もありました。
逆に、不動産会社の実感が割とあてになりました。(まあ、外れる時もありましたが)

まあ、20件ですのでこれは参考意見です。もっといろいろな会社があると思いますが、実体験を書きました。

私個人は、やはり、小さかろうが、古かろうが、出来る限り、中心地の駅近という方向で探してます。広めの築浅の郊外より、少々瑕疵があっても駅に近い狭小物件が最後は利益を確保できると思って探しています。実際、そういう物件は割とすぐに買い手が付きました。ネットで様々な情報を見ると逆張りで郊外の家を再生して儲けてる人もいるようですが、私個人としての意見を書かせていただきました。