限界ぎりぎりのサラリーマンのセミリタイアを目指す投資・節約・雑記です。

40代サラリーマンです。転職し、精神的に追い詰めらてますが、生活が・・・・。自分の興味がある投資(特に不動産)、節約術、普段の雑記的なことを備忘録的に書いていきたいと思います。

【1軒の不動産はたった1人の客付けで良い】人口減少時代の物件の選び方

不動産屋さんに言われた言葉

f:id:shiina-saba13:20200109195241p:plain

 

不動産というのは1軒の客に1人客付けすれば良いんですよ。と言われたことがあります。マンション1棟とかになると、個々の入居には当てはまりませんが、出口である売却の際は同じことが言えると思います。
初めて買ったボロ戸建てに入居者がつかなくて苦労しました。それも当然で、不動産投資はしていない知人から、今、お金かけて綺麗にしても、入居者が入らなければ改めてクリーニングする必要があるから、不動産屋さんには「入居が決まれば直します」と伝えればいいよ、と言われ鵜呑みにしていました。でも、薄汚れたバス便のボロ戸建てなんてすぐに拒否しますよね。当たり前の準備をしていませんでした。で、不動産屋さんに改めて相談に行って、アドバイスを貰ったのです。自分で直せないところは、一人親方を探して何十万円か出して直してもらい、週末になると物件に通っては少しでも汚れがあることは自分でペンキを塗ったり、雑草はおろか小石一つに至るまで掃除しました。そうしてようやく入居者が決まりました。ポイントはベランダに屋根を付けたところだったようです。戸建てなので家族で住むため、女性が見るべき1点が大きいことに気が付きました。この屋根の設置は親方の意見でした。
お金に余裕があってずっと持ち続けたい土地ならともかく、まず、入居者を見つけるには、多少難があっても、ポイントを打ち出せばよいように思います。

 

人口減少地域

 

Yahooなどで不動産投資の話題がでると、コメント欄で必ず「人口減少時代」「空き家問題」を持ち出す人がいますね。確かに、離島、山間地域になると、公共インフラの維持ですらできない地域が必ず出てくると思います。“負”動産が増えていくのは間違いないでしょう。しかし、減少するといっても数十年かけて1億2千万人が8千万人になっても、その分の住居は必ず必要なのですから、物件選びを間違えなければ何の問題もないと思います。
「豊島区の消滅」という記事が前に出たことがあります。東京23区ですら、現在の“区”としての維持は難しいとの記事でした。確かに豊島区も不便な地域は本当に不便です。ですが、池袋駅周辺がゴーストタウンになるでしょうか?あり得ないですよね。立教大学周辺は今後も宅地として1等地であり続けると思います。
池袋の例は少し極端な話ですけども、人口減少時代でも相応に需要のある地域やターゲットとなる人を絞って物件を購入していけば、地方でも十分に採算が合う物件の購入があるかと思います。参考になる資料としては、自治体別の人口予想よりも、例えば、国土交通省地方自治体が行っている鉄道需要調査、地域公共交通活性化・再生法の対象路線や地域公共交通確保維持改善事業の対象となっている地域やバス路線などは、人口減少時代を見据えて残すべきインフラとして考えてもよいと思います。そのラインで見ていけば、各地域のどの部分は国・自治体が維持しようとしているか分かります。また、首都圏の鉄道でも京成線のように既に8両列車を6両列車に変えるなど路線がなくなることは考えにくくても、一棟などの大きな投資をする場合は駅が近いから、などにとらわれず、細かく見たほうが良いでしょう。

また、新規道路、新規路線計画がある地域もありますが、多くはバブル期以前の中長期計画の残滓なので、議会を経ていない新規計画にはとらわれないほうが良いと思います。昨年のJR九州のような大幅減便を企業が願い出て、議会とのやり取りの結果、何とか残された路線などはいずれ無くなると思っていたほうがいいです。

そうでない、中古戸建、区分所有は、例えば、ペット可の物件で、防犯設備だけは充実させて女性の一人暮らしを狙う方法などもあるかと思います。

f:id:shiina-saba13:20200109195652p:plain

長崎では古い戸建てを再生しているネットコラムなどでも有名な脇田雄太さんの物件が紹介されています。脇田さんの詳細はご本人のコラムを見ていただくとして、脇田さんも「長崎は人口減少地域だが、個別にみると人口増加している場所もあるため、投資できる物件がある」と仰っています。

人口減少地域だからこそ、新築はやめて、安く築古、築深物件を買って回す手法も非常に有効だと思います。