限界ぎりぎりのサラリーマンのセミリタイアを目指す投資・節約・雑記です。

40代サラリーマンです。転職し、地元と東京を行き来する日々。精神的に追い詰めらてますが、生活が・・・・。自分の興味がある投資(特に不動産)、節約術、子育て、普段の雑記的なことを備忘録的に書いていきたいと思います。

【民法改正】不動産賃貸からネット取引まで”契約”を改めて自分用にまとめました

修繕に関する解釈のずれ

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意外と「契約」というものを分かっているつもりで分かっていなかったな、と思うことが最近ありましたので、自分の頭の整理の意味で「契約」とは何か?をまとめてみました。入居者が自ら行った軽微な修繕ですが、一部を私が負担することとなりました。幸い、工事そのものはしっかりとしていて、かつ、額も少額だったのですが、契約書にある「軽微な修繕は入居者負担とする」という文言があまり意味をなさないことを知ったので、簡単にまとめてみました。

 

契約とは特別に契約書を交わしたら有効という事ではありません。民法上では口約束でも立派な契約です。契約する意思が双方にあれば合意であり約束事になります。改正民法でも書面作成その他の要件を具備する必要はありません。ただ、実務面ではそれだけではトラブル勃発なので法律で様々に定めています。

ちなみに、不動の賃貸契約も口頭で成り立ちますが、宅建業法による仲介・代理の場合は書面の交付義務があります。重要事項説明も必要となってきます。

☆意思表示の効果発生

 民法97条1項・・・意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。

 

☆電子契約についての効果発生時期の変更

  改正前電子消費者契約法4条 民法526条1項及び第527条の規定は、隔地者間の契約において電子承諾通知を発する場合については、適用しません

    ⇒ 承諾通知が到達した時点で契約成立

※ 電子契約の場合、隔地者間の契約であっても承諾通知は極めて短時間で相手方に到達するために隔地者間の特例を適用する必要がないからです

※ 単なる受信確認メール(承諾通知ではない旨の記載があるなど)は承諾通知に該当しないためこれと区別する必要がります。何か申し込んだ際に「受け付けました」というのはただ“受け付けただけ”なので、契約の成立に至っていないのですね。契約が成立しました、という趣旨がないとダメだという事です。

 

☆「到達」とはどのような場合か

 通常の取引では・・・「相手方が意思表示を了知し得るべき客観的状態を生じたこと」を指す、となっています。例えば書留郵便などは相手が中身を読んでいなくても成立します。闇金ウシジマくんのフリーターくん編で宇津井優一が親への内容証明便を受け取ったままほったらかして宇津井一家は家を失いますが、これは到達したと見なされます。

 

電子契約の場合・・・相手方が通知にかかる情報を記録した電磁的記録にアクセス可能となった時点

⇒例えばメールボックスに読み取り可能な状態で記録された時点を指します。

 

しかし、これは曲者でもあります。例えば、PCから家賃督促のメールを送っても相手がガラケーで文字が読めない場合は、相手方に責任があるとは言えず、通告したことにも契約したことにもならないのです。確実に相手がメールを認識したと言える状態でないといけません。何か伝えるときには添付ファイルなどではなくメールにベタ打ちすることが良いでしょう。確認の電話が出来れば完全です。

 

注意しなければならないのは、大家業を行うときは、サラリーマンの零細賃貸業でも「事業者側」になります。つまり、相手に家賃滞納や入居者の希望と負担による工事などにおいても、十分な確認の責任は貸し手側にあります。簡単にメールなどで承諾せず面倒でも立ち会うなり写真を撮って話し合いましょう。契約書面に「軽微な修繕は入居者の負担とする」という言葉があっても、最高裁判例では「明確な内容の具現化、双方の明確な意思」がないと成り立たず、消費者契約法第9条、民法第10条などに基づき、消費者の不利益と認定されると、費用は大家側が負担しなければなりません。

消費者センターなどがあっせんに入ればまあ不利です。頑張っても良いのですがエネルギーと時間を天秤にかけざるを得ないでしょう。

今後気を付けたい点 

逆に消費者としてネット取引で極めて分かりにくい確認ボタンを押して契約が成立した場合、消費者契約法やそれに基づく経済産業省の出した電子商取引及び情報財取引に関する準則により、分かりやすさ、高齢者も含む一般的なリテラシーを持つものが通常理解できる範囲内でないと成立しません。アダルトサイトなどで訳の分からない場所に途方もない額の契約額や説明があっても意味を成しません。アダルトサイトの被害者は実は女性が多いそうです。周りに相談できず、悪質サイトの要求額を支払ってますケースが後を絶たないそうなので、ついでにここに書いておきます。

申し込んだ側が強気に出て良い場合です。せっかくなので消費者センターにでも相談してもらっても良いかもしれません。

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(画:政府広報
 契約というルールは当然ながら時として武器にもなるし盾にもなるなぁ、と思った次第です。民法改正を受けて賃貸契約書も順次書き換えらえているかと思いますが、念のため、大家業の皆様は契約書の確認をされた方が良いかと思います。

いろいろ個人的に思うこともあるのですが、逆に、消費者保護は私たちが何かを購入する際に自分を守ってくれるものでもあるので、物件を購入する際は販売側の責任も重くなります。瑕疵物件を掴まされた時は業者が逃げない限りは、財産を守るすべにもなります。宅建業者が売り主ならクーリングオフも出来ます。そういう意味では時代に合わせていくしかないなと最後は思い至りました。

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