タワーマンションと災害
東日本大震災で液状化と停電が話題になった浦安地区ですが、不動産関連の話題では、やはり心理的影響があるようです。浦安は震災の影響で戸建ても破損が起き、調べたらガレキ類が埋め立ての中に入っていて、改めて土地の補修をしようとすると区画全体に影響が及び自己負担が発生するため、補修をあきらめた区画もあるそうです。今回の台風では武蔵小杉のタワーマンションが被害を受けました。１～２カ月は停電でトイレも使えないとの事で住民の方からするとかなり苦しい事態だと思われます。前の記事でも書きましたが、ハザードマップは埋め立て地だけではなく、六本木や麻布、麹町、番町など超一等地にも点在しますので水害自体は避けられないものだと思いますが、これだけ話題になると、やはり気になるのが現状です。
豊洲は値上がりしてる
不動産屋さんに聞きましtが、豊洲は感覚的に１０年前に売り出されたマンションが概ね、１．５倍になってるそうです。凄いですね。それも前の記事に書きました。ただ、改めて聞くと、東京オリンピックの盛り上がりによるバブルと豊洲市場の開場で知名度が上がったことによる影響が大きく、数年後ははっきりとわからないそうです。大正時代の埋め立て地ですから完全な計画地とは言えないでしょう。石川島播磨重工や東京電力の土地が供出されたことによる発展で一気に知名度が上がりましたが、今後がどうなるかは未知数です。場合によっては、今が売り時なのかもしれません。
タワーマンションの賃貸価値
やはり、人気はあるタワーマンションですので、賃貸も需要が大きく、それなりの家賃がとれると言われています。借りる人の属性は高く、潤沢な家賃補助が出る大手企業のサラリーマンなどが多く、トラブルが少ないそうです。要は転勤族です。買いt年が速いため、転出するたびに補修費用が出ると、それほど高利回りではないようにも思います。経験から、高属性の人は家賃の支払いや部屋の使い方がきっちりしてる半面、求めるスペックも高いので相応のメンテナンス費用が掛かります。ここは賃貸経営の難しさです。
最終的な価値
実は、仕事で先週、某弁護士会の方々とタワーマンションが林立する場所に行きました。仕事自体はタワーマンションと何の関係も無いのですが、数あるタワーマンションに対して住民による育児サークルが出来たり、病院、スーパーなどが出来て、非常に便利だと思いました。昼食時にこの育児サークルが話題になりました。２０１６年に都市再生特別措置法が改正され、マンションの建替えは全戸同意、条件によって５分の４の同意が必要だのが、３分の２の同意で建て替えが可能になりました。しかし、弁護士の人たちは「これが半数合意になっても現実的に建替えは難しいだろうな」という話でした。数が多すぎるうえに、住民が総高齢化していく可能性があるため、難航するだろうという見方です。また、古いマンション群の多摩地区では一部高齢者が建て替え費用を捻出できずマンション前にテントを張って生活し、困窮者支援の市民団体が支援している事例もあったそうです。タワーマンション群に拒否感を持つ弁護士もいました。
買うなら相応の覚悟を
今あるマンション群、武蔵小杉、豊洲、芝浦、浦和・・・立地も良く、整備も進み、スーパーなども盛んに進出してます。しかし、数十年後の価値は楽観できるものではありません。節税目的の短期購入ならメリットは大きいのですが（今は高層階の課税が厳しくなりましたが）、少なくても若い夫婦が夫婦共働き前提の全力３５年ローンで購入するのはどうかな？とも思います。終の棲家としてふさわしいのかどうか、改めて考えても良いように思いました。
